房地产行业：本月LPR维持不变

本周市场回顾。第38 周房地产板块指数强于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为5.5%。沪深300 指数报收3201.05，周度涨幅为1.3%；创业板指数报收1536.60，周度涨幅0.1%；房地产指数（申万）报收1778.14，周度涨幅为6.9%。

    全国政策方面。发改委：研究提出户籍制度改革、加快保障性住房建设等政策措施。地方政策方面。广东湛江取消第一、第二次住房公积金贷款额度差别；江西彭泽实行房票安置政策，房票购房奖励最高为货币补偿款的20%；江西丰城加强对“工抵房”价格管控支持收购商品房去库存；南京发布限时购房补助政策；浙江出台加强国土空间规划管理意见规范规划条件设置；遵义出台38 条房地产新政支持房地产项目并购重整；广州出台新规优化规范存量房信息发布规则；昆明支持住房公积金支付新建商品住房首付款；北京：健全基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目储备和推荐报审机制；北京：优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准；北京：有序推进集体经营性建设用地入市改革建立基准地价体系；广东等九省推进不动产登记“跨省通办”；山东德州：法拍房购房者及其配偶可提取公积金支付。

    本周新房销量较第37 周减少，二手房销售量较第37 周减少。第38 周44 大城市新房销售为1.09 万套，较第37 周减少11.5%；21 大城市二手房销售1.19 万套，较第37 周减少24.1%。库存量较第37 周减少，库销比较第37 周增加。截至第38 周，18 大城市库存为92.6 万套，较第37 周减少2.11 万套；库销比为23.3 个月，较第37 周增加0.7 个月。本周土地市场活跃度较第37 周上升。第38 周36 大城市市本级合计成交土地37 块。土地出让金增加。2024 年第38 周36 大城市市本级土地出让金为325.696 亿元，较第37 周增加185.92 亿元。平均溢价率上升。2024 年第38 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率5.0%，较第37 周增加4.4%。第38 周36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为31 块。

    重点公司公告。华侨城A 发布8 月经营数据的公告。南国置业、联发股份、万科A、广宇集团、香江控股、莱茵体育等公司发布关于担保的公告。空港股份、中交地产、电子城分布股票交易异常的公告。

    24 年9 月18 日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调50 个基点，降至4.75%至5.00%之间的水平。美联储自2022 年3 月至2023 年7 月连续11 次加息，累计加息幅度达525 个基点，本次降息代表美国22 年起加息周期的结束。随着本轮美国降息周期的开始，预计我国货币政策外部制约将逐步减弱，降息空间打开。但根据9 月20 日央行发布的9 月LPR 报价，1 年期和5 年期以上LPR 皆维持不变，可能由于今年5 年期LPR 已经历两次调整，累计已下调35BP，并且考虑到最近存量房贷利率政策传闻，若确有下调存量房贷利率的计划，假设今年利率下调能够达到类似 23 年的政策效果——减少借款人每年利息支出 1700 亿元，以二季度末 37.8 万亿元的个人住房贷款余额为基础来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约45BP，考虑到银行净息差压力等原因，短期内LPR 下调面临的约束较大。此外，我们回顾2020 年3 月以来个人房贷利率与LPR 挂钩后至今的历次调整，总计7 次调整，累计下调90BP，分别在20 年4 月/22 年1 月/22 年5 月/22 年8 月/23 年6 月/24 年2 月/24 年7 月下调10BP/5BP/15BP/15BP/10BP/25BP/10BP，从调整时间点来看，近年来Q4 下调LPR 的概率较小。

    风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。假设条件变化影响测算结果。

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