不动产与空间服务周评：上周调整后新房销售同比降约三成

　　行业近况

    　　上周（9.16-9.22）60 城新房和15 城二手房销售面积分别环比下降30%和42%，较8 月周均下降34%和40%，同比下降55%和42%。

    　　评论

    　　上周调整后新房销售面积同比降约三成，二手房同比低个位数下降。受中秋假期影响，上周60 城新房和15 城二手房销售面积环比分别下降三成和四成，较8 月周均亦分别下降三成和四成。新房销售面积调整工作日天数后同比下降25%（上上周-28%）；二手房销售面积调整工作日天数后同比仅录得低个位数下降（上上周-8%）。我们观察到9 月中旬重点城市存量房挂牌指数延续下行趋势（近一个月累计下行2.9%），叠加当前成交量整体仍处低位，价格压力凸显。我们认为政策在宏观经济层面及地产需求支持层面均有待进一步发力，近期北京明确适时取消普宅及非普宅标准1，此举或将一定程度上缓解住房交易税收压力。

    　　开发板块：政策预期提振或带来潜在交易机会。上周覆盖AH开发商股价+7.2%/+7.4%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数5.9/2.3ppt。当前楼市量、价均面临一定压力，此背景下开发商经营与业绩难现拐点，板块或较难出现长期趋势性投资机遇。但中短期维度政策潜在调整仍可能带来一定交易性机会，如上周美元降息背景下投资人政策预期再度提升（包括但不限于存量房贷利率）带动板块底部波动。股票层面推荐：A股招商蛇口，H股华润置地、中国海外发展。

    　　政策预期助力市场情绪回暖、物管板块同步兑现较大弹性。上周重点物企上涨8.0%，与关联开发商涨幅持平、跑赢恒生国企指数2.9ppt。板块大幅反弹且跑赢大市主要得益于市场对于地产支持性政策预期提振、驱动交投情绪回暖，具体到个股端，此前估值受地产beta压制的物企周内涨幅居前（如万物云+12%）。当前重点稳健型物企平均交易于11.5 倍2024 年市盈率和5.1%的2024 年股息收益率，较之8 月初累计涨幅达10%以上；往前看，在板块自身基本面空窗期，我们认为估值的进一步抬升或有赖于港股整体资金面改善、或是地产政策预期的进一步发展落地。我们继续推荐成长性与股息率复合回报较优企业：华润万象生活、绿城服务、保利物业，同时地产beta波动向上期间建议关注万物云。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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