房地产行业动态点评：央行宣布下调存量房贷利率及二套房首付 政策力度空前

　　事件：

    　　中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。

    　　点评：

    　　中国人民银行行长潘功胜宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。原来这两份文件是今年底到期，我们和金融监管总局一起，把这两份文件延长到2026年底。

    　　市场近期已对下调存量房贷利率有一定预期，本次会议宣布引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，下降幅度较大符合预期。而在当天同时宣布的下调存款准备金率0.5个百分点，市场流动性提升；近期美国开启降息周期也为我国利率下调进一步打开空间；近日多家银行也宣布下调人民币存款挂牌利率，为银行下调存量房贷利率提供条件。相信后续商业银行将有一定意愿及空间落实执行下调存量房贷利率，对地产板块走势形成利好。

    　　另一方面，会议宣布统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。二套房最低首付下调幅度较大，降至与一套房统一水平，政策力度超预期，也是历史以来罕见，相信将能更好的释放改善性购房需求，支持销售提升。

    　　根据统计局数据，1-8月全国商品房销售面积同比下降18%，降幅较上月末收窄0.6个百分点，销售金额同比下降23.6%，降幅较上月末收窄0.7个百分点。从8月单月来看，全国商品房销售面积及销售金额同比分别下跌12.63%和下跌17.06%，环比分别上涨1.04%和1.03%。行业基本面处于筑底阶段。

    　　整体来看，下调存量房贷利率至新发放房贷利率附件以及下调二套房贷最低首付比例至15%，政策力度空前。叠加三中全会后地方层面持续优化政策进一步积极推进落地，相信将能加速房地产行业基本面探底回升。当前行业板块点位处于近十年底部附近，已较充分反映悲观预期。政策带动基本面逐步修复，后续板块向上行情仍值得期待。

    　　风险提示：政策落地执行力度低于预期；楼市销售持续低迷，销售数据不理想；开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，债务违约持续出现；购房需求及信心持续不足。

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