房地产行业：国新办新闻发布会政策点评：存量房贷降息 二套首付下调 收储政策加码

　　事件

    　　9 月24 日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布：1）降低存款准备金率与政策利率，将下调存款准备金率0.5 个百分点，向金融市场提供长期的流动性约1 万亿元。2）降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5 个百分点左右；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。3）保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%。人民银行将支持收购房企存量土地。

    　　点评

    　　存量房贷利率下调50bp、超预期，提升居民购买力、降低二手房挂牌。央行表示“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5 个百分点左右”。24 年517 新政后新增房贷利率下调明显，目前新增利率3.45%，同比下降66BP；23 年底存量房贷利率4.27%（尽管24 年内5 年LPR 已调降35BP，但较多合约将在明年初起效），存量和增量房贷利差扩大至82BP。本次存量房贷利率下调50BP 后，利差大幅度收窄，至明年初存量合约生效后存量利率将下降至新增房贷利率附近。当前个人住房贷款余额37.79 万亿元，存量房贷利率下调50BP 后、每年预计减少居民利息支出1,500 亿元；个人角度，若等额本息贷款100 万元/期限30 年/利率4.27%，利率调降50BP 后，居民月供有望从4,931 元分别下降至4,643 元，降幅5.9%。存量房贷利率下降可有效缓解早偿压力，有利于通过降低月供提升居民购买力，从而改善消费（包括住房和非住房消费），同时降低早偿率从而降低房屋挂牌、改善供需关系，同时降息环境下折现率下降、利好房产估值提升。

    　　预计新增房贷利率有望进一步下降，源于降息通道清晰、实际利率高位等。一方面，央行表示“7 天期逆回购利率下调0.2 个百分点，引导贷款市场报价利率与存款利率同步下行”；当前货币政策持续发力、降息通道清晰（23 年6 月5 年LPR 降10BP、24 年2 月降25BP、7 月降10BP），预计新增房贷利率有望进一步下降；另一方面，目前实际房贷利率仍然偏高，24 年6 月新增个人住房贷款利率3.45%，扣除CPI 后实际房贷利率3.25%，相当于基准利率（5 年LPR）84 折、仍处相对高位，并明显高于10 年12 月实际利率0.74%、16 年3 月2.33%，预计新增房贷利率仍有进一步下降空间。

    　　房贷政策创历史最宽松水平，统一首套二套房贷最低首付比至15%。追溯过往，23 年8 月央行将首套二套首付比下限统一为20%/30%；24 年5 月央行进一步优化住房信贷政策，首套二套首付比例下调至15%/25%；本次政策进一步统一首套和二套的最低首付比例，将二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，本次首付比下降后将创历史新低，显著低于前两轮周期首套和二套首付比下限水平（08 年10 月下限20%/40%、15 年3 月下限30%/40%），也有利于推动居民加杠杆释放合理改善性需求。

    　　收储政策进一步加码，央行资金支持力度提升、收储范围扩展至土地。5 月17 日，央行表态设立保障性住房再贷款3,000 亿元，利率1.75%，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；7 月30 日，政治局会议指出积极支持收购存量商品房用作保障性住房。本次会议后，收储政策进一步加码：

    　　1）政策保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%，可有效降低收储资金成本，更易达到项目资金平衡，推动收储加速落地；2）收储范围扩容，从商品房扩展至土地；资金来源更为多元化，除专项债资金外，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，同时央行可提供政策支持。

    　　投资分析意见：存量房贷降息，二套首付下调，收储政策加码，维持“看好”评级。在房地产基本面经历了深度调整之后，预计房地产需求有望结构性筑底，总体呈现刚需筑底、但改需仍走弱趋势，因而行业政策仍需进一步聚焦发力。并综合430 政策以来中央需求侧政策导向以及房地产和消费的政策需求，我们认为修复居民资产负债表是核心关键。本次房贷利率再降息、收储政策进一步加码，将有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、绿城中国、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。

    　　风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。

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