房地产行业：降存量利率落地 一揽子政策提振预期

　　事件：国新办9 月24 日举办发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况并答记者问，有关地产行业的政策与影响梳理如下。

    　　降存量房贷利率至新发放房贷利率附近

    　　政策提出：将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率附近，平均降幅在50bp。

    　　上一轮存量利率调降在23 年9 月，但下调范围和力度均有限，一方面只针对首套房贷款，另一方面调降后利率也未与新增贷款利率拉平。本次调降前，存量房贷利率下调呼声较高，部分房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力，存在二手房抛售行为，造成二手房交易持续呈现“以价换量”的格局。

    　　我们认为，本次存量房贷调降，一方面切实减轻居民月供成本，随着房贷利率和租售比差距收缩，成为楼市筑底企稳信号；另一方面有望加速改善二手房抛压，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老旧小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。

    　　二套房最低首付比例由25%下调至15%

    　　政策提出：将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

    　　在今年5 月17 号地产新政中，将首套和二套房首付比例分别调整至15%和25%，本次政策将二套首付再次降低至15%，首次统一首套和二套首付比例，首付比例降至历史最低。

    　　我们认为，本次存量房贷有利于降低购房门槛，刺激改善性需求释放。后续随着地方陆续跟进，有望切实激发改善性需求入市。

    　　3000 亿元保障房再贷款支持比例提升至100%政策提出：3000 亿保障房再贷款央行支持比例从60%提高100%。

    　　我们认为，保障房再贷款比例提升，使得金融机构支持地方国企收储的意愿进一步增强，各地收储有望加速落地。

    　　年底到期的经营性物业贷与金融16 条延至26 年底政策提出：本在2024 年底前到期的经营性物业贷和金融16 条政策延期2026 年底。

    　　我们认为，上述两条政策的延期体现政府持续防范化解房地产领域风险的意愿和决心，市场信心有望持续修复。

    　　投资建议

    　　我们认为，在海外降息周期开启，国内利率下行空间打开的背景下，建议关注以下两类房企：

    　　1）9 月地产政策宽松预期逐渐兑现背景下，困境反转房企：【金地集团】、【新城控股】；

    　　2）上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企：【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】。

    　　风险提示

    　　地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧

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