房地产行业：一揽子涉房政策出台 多维度支持地产企稳

　　行业事件

    　　9 月24 日，国新办新闻发布会上公布一揽子政策：1）下调存款准备金率、7 天逆回购操作利率；2）降低存量房贷利率；3）下调二套房最低首付比例；4）提高保障性住房再贷款中央行资金支持比例，支持收购房企存量土地。

    　　降息降准释放流动性，LPR 或随之下调

    　　央行行长潘功胜介绍，近期将下调存款准备金率0.5 个百分点，向金融市场提供长期流动性约1 万亿元，年内视市场流动性状况再下降0.25-0.5 个百分点。下调7 天逆回购操作利率0.2 个百分点，从1.7%下调至1.5%。在市场化利率的机制下，将带动国内市场基准利率的调整，带动中期借贷便利利率下调约0.3 个百分点，预计贷款市场报价利率与存款利率同步下行0.2-0.25 个百分点。降息降准有望改善房企的融资环境，缓解资金压力，后续利率政策仍然可期，有望提振市场信心。

    　　降低存量房贷利率，减少居民持有成本&降低二手房抛压根据中原地产研究院统计，2024 年8 月新房（首套及二套）平均房贷利率约3.3%。

    　　根据克而瑞估算，存量房贷的平均利率约为4%，二者差距约70BP。潘功胜表示本次存量房贷利率下调预期平均降幅50BP，预计惠及5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500 亿元左右。以100 万元贷款总额、贷款期限30年、等额本息为例，月供可减少284 元，利息总额减少10.3 万元。本次下调可进一步降低居民购房成本，减少提前还本，缓解二手房抛压，对房价形成一定支撑。

    　　统一首套二套房首付比例，利好改善性需求释放央行行长潘功胜介绍，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。2024 年以来，二套房贷款利率降幅高于首套房贷款利率，首套房和二套房的利率差在逐步缩小。如南京在2024 年利率差最高达到80BP，截止到8 月末已经持平，其他城市如郑州、武汉、杭州等，利率差也收缩到10BP。二套房购房成本进一步下降，有望促进改善性产品需求的释放。

    　　优化保障性住房再贷款政策，进一步落实收储和保交楼央行将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000 亿元保障性住房再贷款（贷款利率为1.75%）中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。同时将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。此外延长“金融16 条”和经营性物业贷款政策至2026 年底。

    　　投资建议

    　　央行、金监局和证监会联合发布“一揽子”政策，涉及降准、降息、降存量房贷利率和首付比例等多维度，超市场预期，同时一线城市政策仍然有一定空间。预计政策组合拳有望对当前较弱势的房地产基本面形成正向支持作用，助力市场企稳。

    　　建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。

    　　风险提示：1）政策效果不达预期；2）房企流动性风险加剧；3）市场信心不足。

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