房地产行业重大事项点评：降利率边际利好 但仍需关注主要矛盾

　　事项：

    　　央行：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5 个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。将5 月份人民银行创设的3000 亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。

    　　评论：

    　　LPR 加点机制导致存量房贷利率与新发房贷利率出现剪刀差，地产下行周期居民倾向主动降杠杆。1）2019 年LPR 改革后，我国房贷利率定价方式是在5 年期LPR 基础上加点，加点幅度由地方政府、银行根据市场情况决定，即房贷利率=5 年期LPR+城市加点+银行加点，其中5 年期LPR 会随着货币政策变化调整，但居民签订房屋贷款合同当期确定的加点幅度不会改变，随着各城市不断下调甚至阶段性取消新增房贷利率下限，居民存量房贷利率与新发房贷利率之间存在明显剪刀差。2020、2021 年个人住房贷款利率还在5%以上，截至2024 年6 月，新发放个人住房贷款利率已降低至3.45%。2）2022 年以来个人住房按揭贷款开始出现负增长，居民提前还贷降低杠杆意愿较强。

    　　2023 年调降存量房贷利率，本质是降低了银行加点，但不得低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限，从而居民存量房贷利率并不能随着城市商贷利率下限下降而调降。1）2023 年8 月，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量首套房商贷利率调整后的利率，在5 年期LPR 上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限。本质上是降低了银行加点，但签订贷款合同当期确定的城市加点无法调整。2）以上海为例，假设2022 年居民在上海购买首套房，根据当时的商贷利率下限，贷款利率为5 年期LPR+35BP，而2024 年5 月28日后上海首套房商贷利率下限降低至LPR-45BP 后，居民存量房贷利率并不能随着城市商贷利率下限下降而调降。

    　　2023 年有超过22 万亿存量房贷利率下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调了0.73 个百分点，有效减轻了居民还款压力，但并未促进销售回暖和房价止跌。1）央行2023 年四季度对政策效果进行了说明，有超过23 万亿存量房贷利率完成下调，占全部存量房贷利率比重约60%，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调了0.73 个百分点，每年减少借款人利息支出约 1700 亿元。2）上一轮存量房贷利率调降并未促进商品房销售回暖和房价止跌，2023 年四季度商品房销售面积季调数据为2010 年以来最低值，70个大中城市新建商品住宅价格同比、环比下跌的城市个数仍在增加，主要原因在于当前地产销售和房价下行的主要矛盾并不在利率，而是在供需关系逆转以及土地出让金下滑带来的地方财政收缩。存量房贷利率调降可降低已购房者的月供压力，可支配收入增加，对消费有一定程度利好，以及有助于缩短居民降杠杆周期，但仍需警惕负反馈存在下对利好的稀释。

    　　本次将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近（2024 年二季度新发个人住房贷款利率约3.45%），平均降幅约0.5 个百分点，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500 亿元左右，能有效降低居民房贷还款压力。1）本次将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，按照发布会口径平均降幅大约在0.5 个百分点左右。2）2023年底存量房贷利率在4.27%，由于大部分房贷利率重定价日是每年1 月1 日，2023 年5年期LPR 下调了10BP，预计2024 年初存量房贷利率下调了10BP 至4.17%。而2024 年二季度新发放个人住房贷款利率为3.45%，存量房贷利率下降至新发房贷利率附近，调降空间约72BP，但这其中约25BP 与2024 年上半年LPR 调降有关，剩余约47BP 与加点制度的差异有关，另外首套、二套贷款利率等结构性问题，也会导致存量按揭贷款利率较高。总体看，抹去额外加点的下调幅度，与发布会口径基本相符。2）按照贷款总额100 万元，贷款30 年，等额本息还款计算，若房贷利率从3.92%下降至3.45%，估算每月还款金额下降266 元，节约利息9.6 万元。

    　　投资建议：本轮存量房贷利率下调，能有效降低居民还款压力，在一定程度上有利于居民修复资产负债表，利好消费，建议关注与消费强相关商管运营公司，关注华润万象生活、新城控股等；由于销售下行，当前再次进入地产政策放松密集期，政策博弈机会再起，建议重点关注港股头部国央企，如华润置地、绿城中国、中国海外发展等。

    　　风险提示：市场超预期下行，负反馈延续

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