房地产行业点评报告：央行重磅发声 Q4政策发力趋势清晰
事件
9 月24 日中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示：
1）近期将下调存款准备金率0.5 个百分点，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5 个百分点左右；2）全国层面不再区分首套房二套房，统一最低首付比例全部为15%；3）央行将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000 亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励；
4）研究允许政策性银行、商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土地；5）延长两项房地产金融政策文件的期限到2026 年。
投资要点
2024Q4 政策加码预期逐步兑现
我们在9 月4 日行业点评报告《料政策加码，守住金秋》中提及年内1-8 月房地产销售和土地表现持续走弱，年底政策加码可能性较大，而主要政策方向或从供给侧托底向需求侧降成本转变。9 月24 日央行新闻发布会上，央行行长明确实行包括调整存量房贷利率、首付比例降低和优化收储资金等政策，我们认为央行在9 月底出台政策组合拳兑现了政策加码的部分预期。具体政策工具作用上来看，本次央行政策工具主要针对降低需求侧的还款压力和买房资金压力，在缓解供给侧资金压力方面给予支持。我们认为，本次调整之后存量房贷利率和新增房贷利率还会继续下调，直至需求侧提前还贷现象有所改善以及购房预期逐步恢复。值得注意的是，本次存量房贷利率调整且幅度调整至新房房贷利率附近，是2021 年以来政策首次在收敛新老房贷利率差异上发力，这对降低存量房还款压力和缓释存量贷款风险有积极作用。
年底政策还有进一步发力空间
在政策工具梳理方面，我们在2022-2024 年多篇专题报告中进行过讨论，结合目前政策出台的情况，我们认为政策发力空间按照影响范围来看大致可分为三种类型：
1）地方层面的地产政策：
三中全会明确“因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。截至2024 年9 月，限购政策和非普住宅标准取消方面仍有政策空间的主要为一线城市。9 月20 日，北京市响应三中全会指引，提出适时取消非普标准。我们认为一线城市可能会接连响应和落实三中全会的明确指示，在限购和取消非普方面落实相关政策，这对一线城市增加购买力和降低交易税费（非普住宅交易税费较高）均会带来正向影响，有利于一线城市新房和二手房的交易量修复。
2）全国层面的地产政策：
和2008 年、2014 年前两轮地产周期底部政策相比，本轮周期全国层面政策工具还有发力空间的方向主要为：1）降低新增和存量房贷利率；2）延长贷款期限；和3）降低交易环节税费（例如契税）和房企营业税等。
3）已出地产政策不断优化:
对于2023-2024 年已经出台的供给侧政策，例如城中村改造、收储（现房和土地）等方面，如实际执行力度还需要加强的，我们认为2024Q4 到2025 年均有可能通过不断“修正-反馈-再修正”的路径来加强政策落实的效果。
投资建议：守住金秋，守住年底
7-8 月申万房地产指数（801180.SI）累计降幅为2.33%，趋于平缓，最低点出现在8 月29 日的1618 点，9 月指数略有反弹。我们认为，十一长假前和11-12月年底经济工作会议结束后，是政策加码的关键时间窗口，一方面政策在房地产销售季节性修复期间发力效果更好，另一方面年底需要政策加码守住风险底线为2025 年做好铺垫。9 月19 日国家发改委新闻发布会上明确“加大宏观调控力度。宏观政策适度加力、更加精准，加强逆周期调节”。我们认为，9-10 月地产指数接近历史低点是值得关注的布局时机，我们继续看好地产年底估值修复。
投资标的：我们维持行业极致出清的观点，优质房企仅剩不到十家，建议关注：
A 股 - 保利发展、招商蛇口、滨江集团；H 股 - 华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国等；此外，当前二手房市场韧性较强，建议关注：贝壳-W、我爱我家。逐步度过债务高峰进入修复周期的公司可关注A 股 - 金地集团、新城控股和H 股 - 新城发展。
风险提示
政策执行和落地效果尚有不确定性；行情持续时间不确定。
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