房地产行业点评报告：存量房贷降息落地 多举措推动房地产去库存

　　事件：国新办举行新闻发布会，多举措推动房地产平稳健康发展

    9 月24 日，国新办举行新闻发布会，存量房贷降息落地，多举措推动房地产去库存，具体包括（1）降低中央银行的政策利率，即7 天期逆回购操作利率从1.7%调降至1.5%；（2）将存量房贷利率降至新发放附近，预计平均下降幅度在0.5pct左右；（3）统一首套房和二套房的房贷最低首付比例；（4）将经营性物业贷款和“金融16 条”两项政策文件延期到2026 年底；（5）将保障性住房再贷款政策中央行出资比例，由原来的60%提高到100%；（6）支持收购房企存量土地。

    　　存量房贷利率降至新发放贷款附近，LPR 有望继续下调

    据央行数据，截至2024Q2，我国存量按揭贷款规模37.79 万亿元，从调整幅度看，2023 年8 月23 万亿存量首套房贷调整后平均利率为4.27%，2024Q2 新发放住房贷款利率为3.45%，中间相差82BPs，去除35BPs 源自于LPR 本身的调整，剩余47BPs 则是存量住房贷款利率的潜在可调降空间。本次存量按揭利率调整较2023 年调降首套更进一步，惠及5000 万户家庭，预计平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500 亿元。同时央行计划将7 天期逆回购操作利率下调0.2pct，预计带动LPR 同步下调0.2 pct，后续LPR 仍有进一步下降空间。

    　　统一房贷最低首付比，收储进程或将加快

    　　央行宣布了其他多项房地产宽松政策：（1）将全国二套房首付比调降至15%，进一步降低改善型需求购房门槛，但我们认为当前市场环境下居民加杠杆意愿较弱；（2）经营性物业贷款和“金融16 条”两政策继续延期，在当前销售回款不及预期的情况下，保障房企融资渠道，减轻偿还压力，防止流动性风险扩散；（3）保障房再贷款央行出资比例提升至100%，主要由于截至2024Q2，再贷款资金累计使用额仅121 亿元，整体表现不及预期，后续政策落地后银行贷款积极性有望提升，地方国企收储用作保障房的去库存进程或将加快；（4）支持银行收购房企存量土地，目的在于盘活房企存量资产，缓解资金压力。

    　　投资建议

    　　本次针对房地产的组合政策释放了积极信号，为购房者和企业均提供了充分支持。房贷首付比例降至历史低位，存量房贷利率下调可以减轻居民的负债压力，刺激消费和投资，减轻提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心，政策利率下调也预示后续房贷利率中枢进一步下移。后续在宽松的货币政策支持下，经济保持稳健增长，购房信心修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。

    　　风险提示：政策落地不及预期、销售回暖进程不及预期、行业波动加剧。

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