中金联东科创REIT(508003)申购价值分析

　　投资提示：

    　　中金联东科创REIT 首发询价期间为2024 年9 月25 日的9：00-15：00，初步询价区间为3.072 元/份-3.396 元/份，预计集资金为16.17 亿元。

    　　多层新型标准工业厂房面向科创型企业，“联东”招商优势凸显。中金联东科创REIT 的基础设施项目包括北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期，北京房山奥得赛产业园，项目均为多层、钢混结构的新型标准工业厂房产业园，主要服务中小、生产、科创型企业，以产值介于1,000 万元至3 亿元之间的企业为主，其中含有高新技术标签或资质的租户占比达62%。与传统工业厂房相比，本基础设施项目面向相对分散的中小企业出租，租户分散度相对较高，基础设施项目受单一租户租赁变动影响相对可控；同时，基础设施项目面向中小企业出租的租金议价能力相对较强。原始权益人联东集团具备招商优势，能够对符合园区定位、资质优良、租赁需求稳定的产业租户进行有效定位，实现对中小生产企业客群充分覆盖，对招商数字化系统所筛选、推荐的优质租户进行有效引进。联东集团挖掘、筛选中小租户的招商能力壁垒较高，较周边及同业态园区优势明显。

    　　项目收益、盈利能力稳定提升。报告期内，项目的营业收入、净利润呈稳定增长趋势，23年同比分别+15%/+68%至1.1/0.32 亿元；毛利率分别为60.1%/67.4%/70.5%/71.1%，稳定提升，但略低于可比REITs 平均水平；净利率持续提升，且增幅较大；22/23 年，项目资产ROA/ROE 低于可比REITs 项目资产的平均水平，但23 年增幅较大。

    　　出租率显著高于可比REITs，租金水平稳重有升。1）出租率逐年上升，2022 年起显著高于可比REITs：21-24Q1，出租率分别为82.90%/97.59%/98.17%/97.91%，自2022 年起稳定在较高水平,且显著高于可比REITs 均值。2）租金水平稳中有升，在北京仍具备价格优势：本项目平均签约日租金价格较为稳定，且均有不同程度增长，但仍低于或刚好位于北京市平均水平，3 个项目租金水平皆位于比准市场租金区间内的50%~60%分位水平。3）租户集中度明显低于可比REITs ：截至24 年3 月末，本项目前十大租户租赁面积合计占比29.8%，占比低于可比REITs 平均水平（43.9%）。4）逾6 成租约于2026 年后到期，项目公司同类资产续租率较高：截至24 年3 月末，在26 年及之后到期的项目面积占比为61.79%，比重较大。2024 年到期租户中仅1 户尚待反馈，其余均以续签。

    　　本基金24 年预测净现金流分派率（年化）4.90%，高于可比REITs 均值。根据招募说明书预测，中金联东科创REIT 2024 年4-12 月和2025 年可供分配金额分别为5940/7838 万元。假设100%分配，以招募说明书披露的假定募资额16.17 亿元计，则24 年/25 年的预测净现金流分派率（年化）分别为4.90%、4.85%，24 年预测分派率高于可比REITs。

    　　项目折现率、资产评估增值率高于可比REITs。根据招募说明书，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园折现率分别为7.50%/7.50%/7.75%，截至24年3 月末的估价总值分别为8.77/4.45/2.95 亿元，合并口径增值率为152.95%。

    　　P/NAV 及P/FFO双双高于可比REITs 均值。将项目资产的增值部分纳入NAV 计算口径后，测算得24 年3 月末的NAV 公允参考值为2.6891 元。以公告初步询价区间3.072 元/份-3.396 元/份计算：P/NAV 区间为1.14~1.26 倍，23 年P/FFO 为23.70 倍~26.20 倍，双双高于可比REITs 均值；首发募集资金为15.36 亿元~16.98 亿元，相较评估价值折溢价率区间为-5.01%~5.01%，处于可比REITs 中游水平。

    　　风险提示：需警惕城市规划及基础设施项目周边产业规划/园区政策等发生变化、租约集中到期、租户行业集中度较高、运营支出及相关税费增长、估值及公允价值变动等风险。

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