房地产行业：“924”国新办发布会房地产相关政策点评：政策有望带来边际改善 趋势反转仍需更多增量

　　事件描述

    　　国务院新闻办公室于2024 年9 月24 日举行新闻发布会，央行、金融监管总局、证监会出席介绍并解答金融支持经济高质量发展有关情况，涉及降准降息、降低二手房首付比例和存量房贷利率等房地产相关政策。

    　　事件评论

    　　国新办发布会中宣布系列房地产相关政策，需求和供给端政策均有涉及。需求端政策包括：1）降准降息：近期将下调存款准备金率50BP，年内可能进一步下调25-50BP，预计LPR 和存款利率下调20-25BP；2）降低存量房贷利率：引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅约50BP；3）统一房贷最低首付比例：将全国层面二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。供给端政策包括：1）加大支持保障性住房再贷款：央行对3000 亿元保障性住房再贷款的资金支持比例从60%提高到100%；2）延长两项政策期限：将经营性物业贷款和“金融16 条”政策期限从2024年底延期到2026 年底；3）支持收购房企存量土地：允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，在必要的时候，也可以由央行提供再贷款支持。

    　　需求端政策有望带来边际改善，但短期效果可能相对有限。1）降准降息：LPR 继续下调20-25BP 后，名义房贷利率处于历史绝对低位，但仍高于当前无风险收益率和租金回报率水平，且考虑当前房价下跌趋势，实际房贷利率仍偏高；2）降低存量房贷利率：2023年存量房贷利率平均降幅73BP，本次预计平均降幅约50BP，进一步为居民减负，改善居民现金流状况，也可能一定程度上缓解提前还贷现象，但对于住房等偏资产属性的大宗消费而言，并无直接作用；3）降低二套首付比例：对于改善性需求可能有一定支撑，但当前居民就业和收入预期承压，居民加杠杆意愿不足，政策效果预计将受约束。

    　　供给端政策有望加速推进，但市场化原则下仍将面临现实约束。1）加大支持保障性住房再贷款：保障性住房再贷款央行提供全额支持，降低商业银行放贷风险，从收储主体资金成本也有望降低，但核心约束仍是融资成本和租金回报率倒挂，且资产价格下行风险并未有效缓解，市场化原则下收购能力和意愿承压； 2）延长两项政策期限：经营性物业贷款和“金融16 条”政策主要涉及房企存量资产盘活和存量贷款展期，延期2 年有助于缓解房企资金压力，但当前房企现金流压力更多可能来自于销售回款下降； 3）支持收购房企存量土地：核心约束与保障房再贷款类似，市场化原则下企业参与的意愿可能不高。

    　　投资建议：政策有望带来边际改善，趋势反转仍需更多增量。国新办发布会宣布系列房地产相关政策有望带来边际改善、但落地效果可能相对有限，降息后实际房贷利率依旧偏高，存量房贷利率下调对于住房等大宗消费并无直接作用，降低二套首付比例效果受制于居民加杠杆意愿，而供给端政策推进仍面临现实约束，参照海外经验，要真正改善趋势与扭转预期，仍需要高级别的总量政策，如深度降息、财政扩张等，但需要重视的是，本轮周期的政策天花板已逐步打开，在防风险的政策目标下，更多增量政策值得期待。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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