房地产行业：政治局会议定调 促进房地产市场止跌回稳

　　投资要点：

    　　事件：

    　　中共中央政治局9 月26 日召开会议，传递出中央聚焦房地产行业企稳回升的积极信号。本次提出多项地产相关政策，随着会议召开，26 日沪深300 指数收涨4.23%，同花顺房地产板指收涨7.45%，体现资本市场对政策力度的信心。政治局会议涉及地产板块政策可总结为稳房价、降利率、松限购、稳风险、盘土地、好房子这几部分，具体梳理如下：

    　　促进房地产市场止跌回稳

    　　房地产是国民经济和居民资产的重要组成部分，影响众多上下游行业和居民的未来预期。政治局会议明确提出，促进房地产市场止跌回稳。

    　　我们认为，本次政治局会议的明确表述，代表未来将持续采取手段促进房价企稳，激活居民对未来经济的积极预期，推进行业平稳健康发展。

    　　降低存款准备金率，实施有力度的降息

    　　本月24 日国新办发布会曾提出，降存量房贷利率至新发放房贷利率附近，此政策对银行来说可能会压制其净息差空间，而同步的降准，则利于直接增加银行体系流动性，减少银行资金成本。

    　　我们认为，政治局会议对降准降息的再次重申，鼓励银行推出有力度的降息政策，推进房贷利率中枢进一步下移，促进居民降低购房成本，减少提前还贷行为，并缓解二手房挂牌潮，改善二手市场供需关系。

    　　回应群众关切，调整住房限购政策

    　　2024 年来陆续有省份或城市取消执行多年的限购政策，一线城市也陆续对限购进行“松绑”。

    　　我们认为，本次进一步强调调整住房限购政策，表明未来北上广深的限购有望进一步放松，有望进一步释放一线城市购房需求，推进“新型城镇化”进程。

    　　加大“白名单”项目贷款投放力度

    　　本月24 日国新办发布会提出，3000 亿保障房再贷款央行支持比例从60%提高100%，将提升金融机构支持地方国企收储的意愿和力度。

    　　我们认为，本次中共中央政治局会议再次重申加大“白名单”贷款投放力度，表明中央将持续支持央行-银行-国企收储的路径，防范化解房企流动性风险。

    　　支持盘活存量闲置土地

    　　在过往的城镇化过程中，存在一些企业囤地但因为种种原因，导致所持有土地未能及时开发利用，进而形成存量闲置土地。这类土地一方面拖累企业现金流，另一方面限制了土地资源向需求区域的有效流转。

    　　我们认为，盘活存量闲置土地，有利于促进城市发展用地从增量依赖向存量挖潜转变，并且帮助部分地产企业减负，推进土地资源合理配置。

    　　对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量会议还提出，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

    　　我们认为，该指引有助于避免过度开发和资源浪费，推进房地产市场供需平衡，并满足居民对“好房子”的需求，未来改善型房产需求也有望得到持续释放。

    　　投资建议

    　　我们认为，在海外降息周期开启，国内利率下行空间打开的背景下，建议关注以下两类房企：

    　　1）9 月地产政策宽松预期逐渐兑现背景下，困境反转房企：【金地集团】、【新城控股】；

    　　2）上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企：【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】。

    　　风险提示

    　　地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧

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