9月政治局会议地产表态解读：促进行业止跌回稳 推动构建行业新模式

　　事件。中共中央政治局9 月26 日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议涉及房地产内容主要表达如下：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

    　　本次会议主要精神解读如下：

    　　1）会议未提及“房住不炒”，提出“要促进房地产市场止跌回稳”。我们认为，目前中央对稳定房地产态度坚定，随着后阶段财政货币政策打开空间，房地产板块或有更多稳需求、去库存、优供给政策出台，促进行业修复稳定。

    　　2）会议提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度”。我们认为，以上表述是对过往会议“消化存量房产和优化增量住房”的积极重申。我们认为，存量房产主要发力点体现在取消各类购买限制、回购开发商新建商品房、回购居民二手商品房等，后续将继续加强相关政策支持力度，确保实物工作落地量；严控增量提法主要体现土地供给与市场需求之间要保持平衡，顺应行业新形势下的发展趋势；融资端强调“白名单”机制加大信贷投放力度。我们预计4 季度行业资金来源有望改善。

    　　3）会议提出“支持盘活存量闲置土地”。9 月24 日国新办发布会提出央行将支持收购房企存量土地，政策工具包括地方政府专项债券、政策性银行/商业银行贷款、央行必要政策支持等。我们认为，此次会议重申表达对土地储备的盘活支持，将有力解决开发商资产难去化问题。

    　　4）会议提出“调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。截至目前国内城市中除北京、上海、广州、深圳、三亚、海口、天津外，基本已经全面放开限购。

    　　我们认为，重点城市的限购松绑将刺激有效需求释放，引领楼市的触底回升。9月24 日国新办发布会提出引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5 个百分点左右。我们认为，此次会议重申表达对存量房贷利率下调的支持，将有效遏制提前还贷现象，解决居民负担过重问题。

    　　5）会议提出“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。

    　　我们认为后续或有更多土地出让制度修改、税收优惠、信贷控制放松等动作，进一步解除限制性政策，让市场发挥自我修复作用，加速行业触底过程。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。当前房地产板块整体估值水平过低，伴随供给侧改革持续推动，行业各项数据有望加速进入新均衡状态，优质公司竞争力将逐步呈现。我们认为本次政策利好行业内优质蓝筹企业。1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团；H 股-中国海外发展、华润置地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的置业；2）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务；3）文旅：华侨城A；4）园区：张江高科。

    　　风险提示。行业基本面下行风险。

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