房地产行业第38周周报：央行拟于近期降准并引导LPR及存量房贷利率下降 北京拟适时取消普宅与非普分类标准

　　核心观点

    　　新房成交面积环比降幅收窄，主要是因为随着进入传统销售旺季，房企推盘强度有所增加；但同比降幅扩大，一方面受中秋节假日影响，另一方面，成交状态仍然低迷，与市场观望情绪再起以及对后续出台宽松政策的预期有关。40 个城市新房成交面积为154.3 万平，环比下降1.9%，同比下降53.1%，同比降幅较上周扩大22.3 百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-23.3%、5.8%、8.1%，同比增速分别为58.4%、-52.4%、-46.8%，其中一线城市同比由正转负，同比增速较上周下降了60.4 个百分点；二线城市同比降幅较上周扩大了3.4 个百分点；三四线城市同比增速持续为负，同比增速较上周下降了30.7 个百分点。

    　　二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，受中秋节假日影响以及市场情绪仍然低迷双重影响。18个城市成交面积为111.0 万平方米，环比下降22.2%，同比下降41.1%，同比降幅较上周扩大了31.2 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-26.4%、-21.4%、-19.2%，同比增速分别为-30.3%、-52.0%、-36.6%。一线城市同比增速持续为负，同比增速较上周下降了29.8 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了33.0 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了29.6 个百分点。

    　　新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为6707 万平，环比增速为-30.5%，同比增速为-4.2%；去化周期为20.1 个月，环比上升2.0 个月，同比上升1.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、19.2、74.9 个月，环比分别上升1.7、2.3、3.4 个月，同比分别上升1.0、1.2、25.7 个月。

    　　土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均下降。成交土地规划建面为1643.4 万平，环比上升23.8%，同比上升5.7%；成交土地总价为502.2 亿元，环比上升216.6%，同比上升66.1%；成交土地楼面均价为3056.0元/平，环比上升155.7%，同比上升57.1%；土地溢价率为0.4%，环比下降2.5%，同比下降1.6%。

    　　房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为27.0 亿元，环比下降71.2%，同比上升73.6%（前值：47.8% ）。总偿还量为93.2 亿元，环比上升4.6%，同比上升27.1%（前值：-5.3%） ；净融资额为-66.2 亿元。

    　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为6.9%，较上周上升7.4pct，房地产行业相对收益为5.5%，较上周上升3.8pct。房地产板块PE 为18.04X，较上周上升1.04X。

    　　政策

    　　美国开始进入新一轮的降息周期。9 月19 日美联储宣布降息50BP，将美国联邦基金利率目标区间从5.25％-5.5％降至4.75％-5％。这是美国自2020 年3 月以来的首次降息，也意味着美国自2022 年3 月开启的紧缩周期开始转向宽松。 9 月20 日国内LPR未调整，1 年期、5 年期以上LPR 仍为3.35%、3.85%，仍有下调空间。

    　　9 月24 日国新办举行的“介绍金融支持经济高质量发展有关情况”发布会上，释放了一系列利好政策。

    　　货币政策方面，一方面，近期将降准0.5pct，提供长期流动性约1 万亿元；另一方面，降低中央银行政策利率，7 天逆回购操作利率从1.7%降为1.5%，央行预计将带动后续LPR 下行0.2-0.25pct。房地产政策方面，1）引导存量房贷利率降至新发房贷利率附近，央行预计平均降幅约0.5pct，预计惠及1.5亿人，预计每年将降低利息总额1500 亿元/年。我们认为，下调存量房贷利率的根本原因在于当前提前还贷的现象较多、规模较大，且较为持续。截至2024 年二季度末我国个人购房贷款余额37.8 万亿元，较一季度末下降4000 亿元，单季下降规模达到历史最大水平。参考去年8 月31 日存量房贷利率下调情况，政策出台后的9-12 月房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023 年8月：提前还款额4325 亿元）下降10.5%。存量房贷利率下调可以有效缓解提前还贷的现象。2）将全国层面的二套房最低首付比例由25%下调到15%。3）将原本2024 年底前到期的经营性物业贷款和金融16 条延期至2026 年底到期。4）3000 亿元保障性住房再贷款，央行资金支持比例将由60%提升至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。5）支持收购房企存量的土地。研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，央行可提供政策支持。整体而言，此次国新办会议央行宣布的相关政策，前期市场已有预期，我们预计实际LPR 下调落地后，可能会带动一波成交的修复，但整体由于经济基本面和当前居民收入预期仍然较弱，市场信心仍然不足，持续性有待观察。

    　　地方层面，北京拟适时取消普宅与非普分类标准。9 月20 日，北京贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，其中提到适时取消普通住宅和非普通住宅标准。目前普通住宅和非普通住宅房贷和税收政策有所不同，若该举措得到落实，将有效降低部分购房者的购房成本，一定程度上利于需求的释放。此外，南京发布限时购房补助。为抓住传统营销旺季，南京宣布发放限时购房补助，提供额外1%的购房合同金额补助。此次补助对象为在南京金秋房展会上购买新房的消费者，需在2024 年12 月31 日前完成新建商品住房买卖合同网签备案。

    　　投资建议

    　　从高频数据看，当前楼市成交仍在筑底，“金九银十”关键节点到来，此次政策的适时出台对于稳定市场情绪起到了一定积极的作用，但是对于实际成交的提振效果仍需要观察。后续建议关注：

    　　1）LPR 调整的时间；2）10 月中旬发布的9 月地产数据情况；3）是否还有其他增量刺激政策出台。整体而言，从9 月到年底是政策发力收窄房地产销售降幅的关键时期，若后续有增量政策出台，叠加基本面季节性修复，将可能带动地产板块估值修复。

    　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

    　　风险提示

    　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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