宏观研究报告：若一线城市放开限购 如何传导有何影响？

　　事件概述

    　　2024 年9 月27 日，彭博社午后发文,北京拟在多数区域分阶段取消购房限制，东城和西城重点核心区除外。

    　　核心观点

    　　当前，房地产市场仍面临着房价下跌，收入预期下降，购房者配置意愿不高等困境，截止2024 年8 月，70 大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市67 个，较7 月下跌城市数量进一步增长，二手住宅环比下跌城市69 个，多数城市房价仍处于下降态势，在房价持续下降，收入信心、就业感受同样下滑的情绪下，地产销售较难获得明显复苏。

    　　9 月26 日，中央政治局会议提及“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”在住房限购政策方面，北上广深四个一线城市，以及天津市和海南省部分区域执行限购政策。虽然一线城市部分区域限购政策仍在执行，但市场预期一线城市限购政策或将有一定调整。对比来看，截止2024 年8 月，四大一线城市中广州商品住宅市场去化周期最高，达到43 个月，市场去化压力相对较大，加上此前广州限购政策相较于北上深更加宽松，放松时间或将早于北上深，9 月27 日，广州南沙取消限购，在南沙区范围内购买商品住房不再审核购房资格，为一线城市进一步调整限购政策释放前瞻性信号，预计后期一线城市会有更多区域跟进。由于一线城市部分区域执行限购政策时间较长，未避免楼市出现异常波动，预计放松进度会有节奏的渐进性放松。

    　　若一线城市优化限购政策，将带给市场什么样的影响？

    　　供给端新增供给增长预计有限，改善性产品占比有望持续提升。由于2022 年以来土地出让规模整体下降，加上市场下行压力尚未消除，开发商对扩大投资仍将十分谨慎，从新增供给的角度来讲，一是核心区域供地规模有限,二是开发商扩表投资动力有限，即使放松限购，新增供给预计不会出现大规模上升。但从供给内部来看，过往144 平以上房地产开发投资仅占全国房地产住宅开发投资的比重不足20%，在改善性需求目前支撑市场背景下，品质性住宅供给占比预计将会持续增长。

    　　远郊存量供给去化仍需要区域产业和人口流入，但通过解除限制性措施仍较难去化库存。上海2023 年9 月放松“认房不认贷”之后，对上海外环以外（崇明区除外）放松非沪籍购房，虽然短期内对上海新房二手房成交有一定刺激，但政策效果持续性并不强，因而外环以外区域的市场去化，需要配合更大力度的产业政策和人口导入政策。

    　　需求端短期内，会吸引一部分购房者入市，包括虹吸下位线城市高购买力人群进入一线城市置业，成交量预计会有一定上涨，由于目前内部成交结构分化明显，成交价是否上涨需要综合考虑新房二手房成交比例、成交户型等综合判断，但由于成交均价偏高的一线核心区域限购打开，这些区域成交量增长，预计能带动成交均价的小幅上涨。

    　　当下核心城市现在主要问题在于房价下行，购房者收入预期下降，配置房产的意愿不足，一些交易是出于置换而非增购房产。核心区限购放开之后，核心城区热度会有所提升，一些老破小业主可凭借此次市场热度减少亏损，实现老房置换或者离场，限购区域内新房价值将进一步凸显，尤其是品质性住宅更加获得市场青睐。此前远郊区域已经有政策放松，不排除部分有能力购房者抛售郊区房产置换到核心区域，从而进一步拉高核心区的热度和增加远郊区域二手房的抛压，城市内部区域分化或将更加明显。

    　　投资建议：2022 年11 月金融16 条之后，政策端密集调整，试图扭转地产销售量价负循环，9 月26 号政治局会议提及加大财政货币政策逆周期调节力度，长期关注财政政策发力带来的经济回升和市场改善。当下地产基本面较弱，难以支撑长期趋势性行情，短期内市场情绪受政策面刺激反弹明显，后续行情仍需关注具体优化政策落地。

    　　风险提示：政策效果不及预期；商品房销售效果不及预期

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