固收点评报告：北京二手房挂牌价跌幅一览

　　9月20-26日m，50城 新房成交面积环比增长76%，但成交体量仍偏低

    　　9 月第四周50 城新房成交面积环比增长76%。“517 政策”以来，新房成交高点在6 月底和7 月初两周，成交规模均超520 万方。7 月5 日到9 月19 日，新房周成交面积多数落在200-300 万方区间内，整体偏低。受月末冲量以及9 月第三周（中秋节所在周）的低基数影响，9 月第四周新房成交面积环比增长76%，较9 月第二周增长50%，成交体量相当于年内周度成交高点（6 月21-27 日）的60%，相当于“517 政策”前一周的94%。

    　　分城市来看，主要受杭州、青岛、苏州、武汉、成都等二线城市带动。

    　　9 月20-26 日新房成交环比表现强于历史同期。与历史同期季节性规律相比，受月末冲量以及9 月第三周（中秋节所在周）的低基数影响，9 月第四周新房成交面积环比增长76%，高于2020-2023 年同期环比均值52个百分点。不过从成交体量来看，仍然偏低，9 月20-26 日新房成交319 万方，较2020-2023 年同期均值下滑48%，较2023 年同期下滑42%。

    　　以新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据。9 月前三周新房成交标准化比值分别为80%，6 3 %，55%，9 月第四周升至96%。与2015-2023 年同期均值相比，9 月前三周新房成交标准化比值平均低24 个百分点，9 月第四周低于历史均值8 个点，较9 月前三周改善。

    　　累计来看，9 月1-26 日新房成交同比下滑38%，降幅高于7 月的21%，也高于8 月的25%。今年年初至9月19 日新房成交同比下滑31%。

    　　观察京沪深新房成交，环比来看，北京、上海、深圳环比成交均增长，但从成交体量来看，仍然偏低。9 月第四周（9 月20-26 日）北京新房成交15 万方，环比增长15%，相当于“517 政策”前一周的97%、年内成交高点的37%；上海新房成交21 万方，环比增长16%，相当于“517 政策”前一周的73%、年内成交高点的44%。深圳新房成交5 万方，环比增长2%，相当于“517 政策”前一周的83%、年内成交高点的52%。

    　　9 月20-26 日，15 城二手房周成交面积环比增长48%9 月第四周（9 月20-26 日）15 城二手房成交面积环比增长48%。5 月17 日-7 月4 日，除了端午节所在周之外的六周，15 城二手房成交面积均在200-220 万方区间震荡。7 月5 日至9 月26 日，二手房周成交面积下滑至155-195 万方区间低位震荡。受月末冲量以及9 月第三周（中秋节所在周）的低基数影响，9 月第四周二手房成交面积增至180 万方，环比增长48%，较9 月第二周增长7%。

    　　相比历史同期，今年9 月第四周二手房成交环比增长48%，高于2020-2023 年同期二手房成交面积环比均值5 个百分点。从成交面积来看，今年9 月第四周二手房成交180 万方，较2020-2023 年同期均值增长9%。

    　　同样以新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理。9 月第四周标准化比值为93%，高于2015-2023年同期均值4个百分点，有所改善。

    　　9 月第四周，北京、上海、深圳二手房成交面积环比均增长，但仍低于“517 政策”前一周成交水平。9 月第四周北京二手房成交33 万方，环比增长46%，相当于“517 政策”前一周的93%；上海二手房成交34 万方，环比增长57%，相当于“517 政策”前一周的92%；深圳二手房成交10 万方，环比增长45%，相当于“517 政策”前一周的69%。

    　　价格方面，上海二手房挂牌价指数继续下滑，北京小幅增长。北京、上海二手房挂牌价指数自2023 年6 月以来呈现持续下滑趋势。9 月16 日北京二手房出售挂牌价周度指数小幅增长，环比小幅增长0.1%（9 月9 日环比下滑0.4%），上海继续环比下滑0.3%（9 月9 日环比下滑0.2%）。

    　　附录：北京50 个商圈二手房挂牌价：近半年跌幅中位数4.7%我们手工整理了链家展示的北京50 个热门商圈挂牌价，近半年以来北京二手房挂牌价中位数5.3 万元/平方米，近半年价格跌幅中位数4.7%。

    　　分商圈来看，23 个商圈近半年挂牌价跌幅超过5.0%，占比46%，其中房山区窦店板块、门头沟区上岸板块近半年挂牌价跌幅超过7.0%。

    　　风险提示

    　　地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

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