房地产开发行业周报：本周新房成交同比-33.6% 中央重磅政策密集出台

　　本周重磅政策密集出台，包括924 央行宣布的数项与地产相关政策，以及926 政治局会议关于房地产“促进止跌回稳”等相关表述。我们认为，中央维稳和支持房地产态度已十分明确，方向上““量””与“量””手抓，北京、上海、深圳限购政策有望边际松动，后续政策落地及效果是下阶段主要观察点。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为20.1%，领先沪深300指数4.44 个百分点，在31 个申万一级行业排名第4 名。

    　　新房：受上周中秋假期部分城市成交备案滞后、以及临近三季度末集中网签备案等因素影响，本周30 个城市新房成交面积为232.9 万平方米，环比提升85.0%，同比下降33.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为49.6 万方，环比+62.6%，同比-51.8%；样本二线城市为105.6 万方，环比+87.2%，同比-38.4%；样本三线城市为77.7 万方，环比+99.1%，同比+1.6%。

    　　二 房：本周13 个样本城市二 房成交面积合计100.1 万方，环比量长32.4%，同比下降7.7%。其中样本一线城市的本周二 房成交面积为38.3万方，环比+40.7%；样本二线城市为39.7 万方，环比+31.8%；样本三线城市为22.1 万方，环比+21.0%。

    　　信用债：本周（9.23-9.29）共发行房企信用债8 只，环比量加6 只；发行规模共计47.72 亿元，环比量加32.72 亿元，总偿还” 90.99 亿元，环比量加63.7 亿元，净融资额为-43.27 亿元，环比减少30.98 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（48.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（41.5%）、一般中期票据（39.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以5 年以上（41.5%）的债券为主。

    　　投资建议：维持行业“量持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少”混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少”城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。

    　　5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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