房地产周报：多项政策利好打开预期空间销售环比显著提振

　　市场行情：本周上证综指上涨12.81%，恒生指数上涨13.00%，A 股房地产板块上涨19.13%，H 股内房板块上涨33.93%。板块涨幅前三中国奥园、佳兆业集团、港龙中国地产分别上涨131.09%、111.01%和84.62%；板块跌幅前三深圳华强、丰盛控股、首程控股分别下跌13.13%、5.95%和2.16%。

    　　新房成交：本周23 城周新房成交整体环比上升107.7%，同比下降35.7%，本年累计同比下降31.9%；较去年全年增速下降25pct。一线城市周新房成交整体环比上升29.3%，同比下降55.6%，本年累计同比下降28.6%；较去年全年增速下降30pct。二线城市周新房成交整体环比上升152.2%，同比下降30.5%，本年累计同比下降34.4%；较去年全年增速下降26pct。三线城市周新房成交整体环比上升117.1%，同比上升48.0%，本年累计同比下降20.8%；较去年全年增速下降1pct。

    　　二手房成交：本周12 城周二手房成交环比上升41.6%，同比下降5.2%，本年累计同比下降3.2%；较去年全年增速下降36pct。

    　　土地市场：截至上周，100 大中城市土地供应/成交规划建筑面积年度累计同比分别下降18.6%/下降13.5%，土地年度累计成交楼面均价同比下降20.5%。上周100 大中城市土地成交总价286 亿元，年度累计同比-31.2%；结构上，一线/二线/三线城市年度累计同比分别-39.5%/-30.5%/-26.7%。上周100 大中城市土地成交溢价率约为2.5%，其中一线/二线/三线成交溢价率分别为0.0%/5.3%/1.1%。

    　　板块估值：本周A 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为16.9x/0.6x；H 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为6.6x/0.5x；中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为57.0x/1.3x；A/H 股物业公司P/E、P/B 平均值分别为11.4x/1.8x。

    　　投资建议：9 月24 日三大部门推出下调存量房贷利率、降低二套首付比例等多项地产支持政策， 9 月26 日政治局会议提出要促进房地产止跌回稳的表述，对行业的定调更为积极，均显著提振行业信心，地产板块显著走强。

    　　本周基本面亦表现亮眼，新房成交环比上升107.7%，二手房环比上升41.6%，尽管存在假期影响环比基数，但从绝对值来看销售数据也位于近2个月高位。在政策积极预期引导下，购房者信心有望修复，后续重点关注政策落地节奏及内容，再判断对基本面影响，政策未落地前保持乐观方向。推荐二手房交易中介龙头贝壳、深圳城中村改造龙头天健集团、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产，建议关注央国企行业龙头华润置地、中国海外发展，品质类房企绿城中国，具备商业地产业务的民企龙湖集团、新城控股。

    　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。

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