基础设施投融资行业：城投公司参与地产纾困的方式及新趋势

　　要点

    　　城投公司在地产下行期加大拿地力度以托底土地一级市场，近年来成为市场拿地主力军；托底模式下易导致地方财政收入空转，且受自身开发能力及市场环境掣肘，城投公司拿地项目开工率很低，致使其资产变现能力减弱，现金流及偿债压力增大，反向约束了城投公司的拿地空间和托底效果。

    　　随着出险房企的增多，除了通过直接参与土地一级交易来维稳市场外，部分城投公司亦将房企作为直接纾困对象，担当“白衣骑士”入股房企或为其提供借款以注入流动性支持，但该种模式下所需资金量巨大且耗时较长，在当前环境下能够发挥的纾困效果或甚微；倘若纾困对象后续经营未有明显改观或显著恶化，对城投公司的现金回收、财务表现以及市场舆情等均易造成不利影响。

    　　相较于“救企业”，“救项目”仍是纾困路径首选。城投公司参与“保交楼”进一步证明了其对地方政府的重要性，资金来源更多的依赖于政策性款项，但对自有资金亦有一定占用；“保交楼”的深度推进使得城投公司参与房地产项目的可能性提升，未来区域地产市场的变化或在某种程度上影响城投公司的分化。

    　　当前房地产市场库存压力很大，无隐债城投公司有望成为主力承担本轮收储任务，获得更多业务发展空间；但项目的落地需要大规模的资金支持，参与高库存、消化周期长的区域收储工作或使城投公司资金及债务承压，同时保障性住房项目的盈利空间往往不大，各地在实操落地中需多方权衡以保障机制运行的可持续性。

    　　2024 年9 月26 日，中共中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”，结合该轮政策导向，预计未来一段时间内，城投公司主要会以“保交楼”和收储存量商品房投入保障房市场的方式参与地产的纾困，仍需关注该类方式对城投公司资金及债务造成的压力，以及区域地产市场变化引起的城投公司分化。

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