房地产行业周度观点更新：如何理解“止跌回稳”的政策基调？

　　核心观点

    　　行业仍在寻找新均衡，今年量价下行压力再次加大，政策天花板也相应打开，但此前政策的边际效果已逐步消退，继续加码支持性政策的必要性明显提高；行业趋势性反转还需时间，只是量的急跌阶段正在过去，房价距离均衡区间也更近一步。今年4 月份股价隐含的悲观预期相对充分，对应优质地产股的底部区间，只是修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。

    　　建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头。

    　　周度核心内容跟踪

    　　市场：本周长江房地产指数+19.69%，相对沪深300 的超额收益为+3.99%，行业排名相对靠前（4/32）；年初至今长江房地产指数-1.35%，相对沪深300 的超额收益为-9.30%，行业排名相对居中（12/32）。中央首次表态促进房地产市场止跌回稳，本周房地产板块强势反弹。

    　　政策：中央层面优化房地产政策，积极表态支持市场“止跌回稳”；广州南沙跟进限购放松。

    　　中央：国新办召开新闻发布会，将降低存款准备金率和政策利率，创设两项工具支持股票市场，房地产领域将推出五项新政策，包括①降低存量房贷利率至新发放贷款利率附近，平均降幅约50BP；②二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%；③3000 亿元保障性住房再贷款的中央银行资金支持比例由原来的60%提高到100%；④延长经营性物业贷款和“金融16条”政策期限到2026 年底；⑤支持收购房企存量士地。中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；调整住房限购政策，降低存量房贷利率等。地方：广州南沙取消住房限购。

    　　销售：本周样本城市新房及二手月底集中备案导致数据回升。

    　　新房及二手月底集中备案导致数据回升。39 城新房成交面积当周同比-31.7%（降幅较上周缩小19.9pct），年初至今累计同比-32.8%；19 城二手成交面积当周同比+11.7%（降幅较上周缩小42.3pct），年初至今累计同比-3.0%；截至9 月27 日，9 月39 城新房成交面积当月同比-30.9%，19 城二手成交面积当月同比-2.5%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比-22.4%。

    　　当周热点：如何理解“止跌回稳”的政策基调？

    　　我们依然秉承“目标→工具→效果”的框架去理解最新的政策基调。政策目标角度，“止跌回稳”明显较以往“平稳健康”更为明确和积极，隐含对于行业快速下行和风险外溢的重视；“止跌回稳”而非“止跌回升”也更符合现实，全局房价已接近均衡但并未超跌，大城市房价尚未接近均衡。政策工具角度，常规手段已接近用足，只有几个大城市在限购和税费等层面还留有余地；但超常规手段基本尚未涉及，参照全球经验，深度降息、量化宽松和财政扩张等在应对大型地产危机之际似乎不可或缺，中国仍保留极大的战略回旋空间，剩下的主要是相机抉择问题，当前似乎到了政策加码的时点，只是能到什么级别有不确定性。政策效果角度，几个规律不得不提，一是周期调整的空间是否充分，会在很大程度上约束政策效果，美日当年尽管用尽超常规手段，但周期运行仍未脱离自然规律；二是政策见效需要时间，全球典型样本企稳需要6 年左右；三是地产量价更多的是对“大环境”定价的结果，企稳也需要逆转更多的“因”。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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