房地产行业动态跟踪：沪穗深限购松绑落地 降首付、降税费同步跟进

投资要点：

    事件：沪穗深圳官宣楼市新政，松限购、降首付、降税费2024 年9 月29 日晚，上海、广州、深圳相继出台房地产新政。主要对限购政策、首付比例、税费政策、转让政策等进行优化。

    上海：外环社保降至1 年，首套/二套首付15%/25%上海在本轮政策调控中，涉及限购、首付、税费三方面政策调降。

    （1）限购政策：①外环外社保缴纳满1 年可购房：非沪籍家庭和单身人士购买外环外住房，社保年限连续缴纳满1 年。②居住证120分+缴纳社保满3 年视同沪籍家庭：缴纳社保或个税满三年的家庭，购买套数与沪籍家庭待遇一致。③临港可增购1 套：在临港新片区工作且职住分离群体，可于新片区增购1 套。

    （2）信贷政策：①首付首套15%，二套25%/20%：首套房首付比例调整为不低于15%，二套房首付比例不低于25%，差异化政策区域二套房首付不低于20%。②降存量房贷至新发放贷款利率附近。

    （3）税收政策：①增值税征免年限调降为2 年。个人对外销售住房增值税征免年限从5 年调整为2 年。②及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本。

    深圳：四城区社保降至1 年，首套/二套首付15%/20%深圳在本轮政策调控中，同样涉及限购、首付、税费的条件放宽，同时还对商品房转让和价格备案政策进行优化。

    （1）限购政策：①深圳七区可加购1 套：盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1 套住房。②四城区社保降至1 年，非四城区购房无需社保。③多子女家庭可加购一套。

    （2）首付比例：①首套房首付降为15%，二套房首付降为20%。

    ②名下按揭套数≤1 时，新购房适用二套房贷款政策。购房者名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案），新购买住房可适用第二套住房贷款政策。③多子女家庭二套房使用首套贷款政策。④深汕特别合作区首套/二套首付比例均为15%。

    （3）税费政策：个人住房转让增值税征免年限由5 年降至2 年（4）商品房转让：取消商品住房和商务公寓转让限制，取得不动产权登记证书后即可上市交易。

    （5）商品房价格备案：商品房和商务公寓项目由开发企业自主确定销售价格，招拍挂另有约定除外。

    广州：全面放开限购

    广州政策不涉及其他方面细则，主要为全面放开限购。

    投资建议

    我们认为，近期金融政策与一线城市调控政策同步密集推出，是监管态度超预期的体现。众多利好政策支撑下，预计短期二手房市场将更为敏感，优先于新房去库，推动房价企稳回升。随着房价调整充分的老旧二手房去库，其房价先行上涨并向次新及新房传导。强贝塔行情下，指数标的配置同时兼顾港股低PB 标的。

    风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧

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