固收视角：地产组合拳落地

　　报告核心观点

    　　9 月29 日地产政策放松落地，央行发文明确存量房贷下调机制，沪广深先后推出地产放松政策，限购优化是重点，信贷、税收等工具组合存在差异，体现一线调控自主权，也保留了后续加码空间，关注北京放松动向和收储、契税等其他政策加码可能。政策效果有待节后观察，成交反映预计在10 月下旬逐渐显现，关注二手房挂牌量、10 月高频成交同比表现和房价走势。债市仍逆风而行，地产之后观察财政政策并提防赎回反馈风险。操作上，坚持品种选择+波段操作>久期策略，配置盘可选择左侧逢调整布局，中短久期信用债、商金债和存单相对确定性更强，长端利率关注调整中的布局机会。地产股弹性优于地产债，地产债建议以把握1-3 年国企债调整后配置机会为主。

    　　在金融政策组合拳和政治局会议之后，市场对地产政策预期升温，节前终于落地。9 月29 日晚，央行连发四项公告，对9 月24 日公布的地产金融政策予以落实，主要是明确了存量房贷下调机制和时间节点。同时，上海、广州、深圳先后发文优化房地产政策。我们对政策要点讨论如下：

    　　1、存量房贷下调机制和时间明确

    　　根据央行公告，本轮存量房贷下调有两大约束松绑，惠及范围扩容，原则上应于10 月31 日前批量落地。具体包括：

    　　第一，放宽加点下限约束。自2024 年11 月1 日起，存量房贷与新发放房贷偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商置换存量贷款，重新约定的加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

    　　与央行公告〔2019〕第16 号相比，此次政策取消了“加点在合同期限内固定不变”的表述。与23 年8 月第一轮存量房贷调降相比，此次加点下限参考时点由“原贷款发放时”变为“置换贷款时”，考虑到517 新政后全国房贷利率下限已经取消，地方加点负值普遍走扩，存量房贷加点调整的空间和灵活性进一步提升，借款人可与银行自主协商、适时调整加点幅度，以便更加准确地反映市场供求、个体风险溢价等因素变化。

    　　第二，取消重定价周期约束。自2024 年11 月1 日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款，借贷双方可自主协商确定重定价周期，不再受最短1 年的限制。当前存量房贷利率调整有固定的重定价日，例如每年1 月1 日或者贷款发放日，导致存量房贷利率调整滞后于LPR。此次政策建立了存量房贷利率调整的动态机制，有利于促进货币政策传导，购房者也能及时享受到贷款利率下调的优惠。

    　　第三，首套二套房均适用。23 年8 月存量房贷调降仅适用于首套房，此次首套、二套房存量房贷利率将批量下调，平均降幅0.5%左右。

    　　第四，明确本轮下调时间线。根据市场利率定价自律机制《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，主要商业银行原则上应不晚于10 月12 日发布操作细则，各商业银行原则上应在10 月31 日前批量下调存量房贷。对于LPR 基础上加点幅度高于-30BP 的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。关注后续商业银行存量房贷下调进展。

    　　2、沪广深释出地产政策组合拳

    　　第一，上海地产放松包括限购、限贷、税收三方面：

    　　1）非沪籍、非核心区限购放松。一是，非沪籍居民外环外购房的社保个税年限“3 改1”；二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、社保个税满3 年以上的非沪籍居民家庭，可购2 套房；三是，放松临港购房政策，在临港工作的群体可增购1 套房。

    　　2）优化住房信贷。商贷首套/二套首付比例下限下调至15%/25%（非核心区20%），首套房首付已经降至全国下限，二套房首付下限跟随全国下限下调，但仍有一定差距。

    　　3）优化税收政策。一是个人对外销售住房增值税征免年限“5 改2”，二是取消普宅标准，这意味着非普住宅也可享受普宅的税收政策，个人将购买5 年及以上的非普住宅对外销售的，也将享受免征增值税的优惠（原为5%），144 平米以上改善型住房的交易成本或将明显下降。

    　　上海此次放松降低了购房门槛和交易成本，有利于促进刚需和换房需求入市。同时，政策以“稳”为主，分群体、分区域差异化实施，仍然保留了一定的加码空间。

    　　第二，广州全面取消限购。与北上深相比，广州楼市承压更明显，2024 年8 月广州二手住宅价格指数环比-0.7%，同比-12.50%，同比跌幅在一线中最大，且较7 月走扩0.1pct。为了适应新的供求形势，广州也是本轮一线中限购实质放松最早、当前限购最宽松的城市。政治局会议之后，9 月27 日广州南沙区率先取消限购，市场对广州取消限购已有一定预期，关注后续新增房贷、税收等其他政策是否出台。

    　　第三，深圳推出一系列房地产优化政策，与上海类似，深圳政策放松也具有“差异化、渐进性”的特点：

    　　1）分区优化限购。深户家庭及单身可在非核心区增购1 套，非深户购房社保个税年限“3 改1”，非核心区取消社保个税要求，但仍保留购房套数的限制。此外，多子女非深户家庭可购2 套房，考虑了一部分改善性需求。

    　　2）取消限售。深圳取消商品住房和商务公寓转让限制，取得不动产权登记证书后即可上市交易（原先为商品住房3 年、商务公寓5 年限售），有利于加快二手房流通。

    　　3）优化限价。商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，给予房企自主定价权。

    　　4）税收优惠。深圳个人住房转让增值税免征年限“5 改2”。

    　　5）优化限贷。首套/二套房首付下限由20%/30%降至15%/20%。多子女二套房适用首套房贷政策。已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记的，可适用二套房贷款政策。此外，深汕特别合作区首付比例执行全国下限并取消利率下限。

    　　综合沪广深三地政策来看，限购优化是重点，政策工具的选择和放松各有不同，体现一线城市房地产市场调控自主权。

    　　目前政策力度暂未大幅超预期，但紧跟央行公告一并推出的信号效应较强，北京地产政策或已“箭在弦上”，也不排除后续收储、契税等其他政策加码的可能性。此次放松从带看到成交的转化预计在10 月下旬逐渐显现，一线点状项目热度能否扩散、政策对一线成交的拉动及传导效应等有待观察，关注二手房挂牌量、10 月高频成交同比表现和房价走势。

    　　债市仍逆风而行，地产之后观察财政政策并提防赎回反馈风险。操作上，坚持品种选择+波段操作>久期策略，配置盘可选择左侧逢调整布局，中短久期信用债、商金债和存单相对确定性更强，长端利率关注调整中的布局机会。地产基本面趋势未逆转情况下，地产股弹性优于地产债，地产债建议以把握1-3 年国企债调整后配置机会为主。

    　　风险提示：地产政策不确定性，财政加码超预期。

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