不动产与空间服务周评#409：9月一二手房销售环比微跌 同比走弱

　　行业近况

    　　上周（9.23-9.29）中指38 城新房和Wind15 城二手房销售面积分别环比增长143%和90%，较8 月周均下降34%和增长16%，同比下降13%和增长40%。

    　　评论

    　　9 月新房和二手房销售面积环比微跌，同比表现较8 月有所走弱。受季末集中备案影响，上周中指38 城新房销售面积环比增长143%，同比降约一成，调整工作日天数后同比降约四成（上上周-25%）；同期15 城二手房销售面积环比增长九成，同比增约四成，调整工作日天数后同比降约一成（上上周-3%）。9 月新房和二手房销售面积较8 月分别下降1%和6%，调整工作日天数后同比分别录得三成和低个位数跌幅（8 月分别下降11%和增长16%），整体来看景气度仍处低位。上周金融支持经济高质量发展发布会1提出降低存量房贷利率等五项房地产政策，政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”2超出市场预期，9 月29 日晚沪深广3三城落实首付比例下调、优化或取消限购限售约束，政策的连续出台和落地体现出在宏观经济及地产需求支持层面有所合力。参考此前限购限贷调整，我们认为此次一线城市政策落地有望对一二手房交易量形成一定支撑，中期维度销量改善趋势的延续性和价格预期走势仍待观察财政方面政策的进一步发力。

    　　开发板块：建议把握政策窗口下的交易性机会。上周覆盖AH 开发商股价+22.5%/+35.7%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数6.8/21.3ppt。往前看，我们认为短期维度资本市场对如何实现“止跌回稳”举措或将延续较高热情，尤其在财政政策发力层面（如支持收储、存量土地收购等），建议关注政策潜在调整产生的交易性机会。开发板块建议关注A 股城建、华发、金地，港股推荐华润、龙湖、建发、绿城中国。

    　　快速反弹行情中物管板块迎来普涨。上周重点物企上涨20.5%，跑输关联开发商11.5ppt、跑赢恒生国企指数6.1ppt，板块受益于国新办发布会及政治局会议中提出的地产相关积极表态而大幅反弹。本轮物管板块反弹行情已从8 月初延续至今，8 月初至上上周以稳健型企业行情为主（稳健型物企股价累计+13%、民企累计+1%），而上周则已在市场情绪大幅改善下蔓延至普涨（稳健型物企上周+20%、民企+24%）。往前看，我们认为当前稳健型物企股价水平仍略低于5 月中旬的高点，且相比于5 月，部分稳健型物企于中期业绩期提升派息率或明确相关意向，进一步改善股东回报；但考虑到当前估值水平（稳健型物企平均交易于13.8 倍2024 年P/E 和4.2%的2024 年股息收益率），短期内物管板块弹性或小于开发。政策交易窗口期，我们建议主要考虑具相对性价比的稳健型物企，如保利物业、万物云、中海物业。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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