房地产行业简评报告：一线城市限购放松落地 推动市场止跌回稳

核心观点

    9 月26 日政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳以来，四大一线城市积极响应，放松限购政策，并在首付比例、税收政策方面做出优化。参考历史经验，一线城市政策出台后，新房和二手房销售都会出现明显改善，本次政策出台，一线城市市场活跃度有望提高。中期看，中央要求促进劳动报酬合理增长，提高劳动报酬在初次分配中的比重，居民收入的持续增长有利于购房需求持续释放，支持房地产市场平稳健康发展。

    事件：

    9 月29 日至30 日，上海、广州、深圳、北京相继发布楼市新政，在限购政策、首付比例、税收政策方面做出优化。

    简评

    政治局会议提出促进楼市止跌回稳，一线城市积极响应。9 月26日政治局会议首提促进房地产市场止跌回稳，并指出要调整限购政策，完善土地、财税、金融等政策。9 月29 日至30 日，上海、广州、深圳、北京积极响应政治局会议要求，在限购政策、首付比例、税收政策等方面做出调整。政策优化叠加“金九银十”，一线城市市场有望率先回稳。

    广州在一线城市中率先全面取消限购。2024 年以来，广州市场表现相对低迷，前9 月新房成交4.4 万套，同比下降25.0%，二手房成交7.7 万套，同比下降2.7%，截至8 月末的新房去化周期26.7 个月。此前广州已取消120 平以上住房限购，9 月27 日南沙区取消限购，本次全面取消限购，响应住建部对于一线城市用好房地产调控自主权，因城施策调整住房限购政策的指导，具有较强的信号意义，有望进一步释放多元化购房需求，使置换链条更为顺畅，加快去库存进度，促进市场企稳。

    深圳取消外围区域限购，政策力度相对较大。2024 年以来，深圳新房和二手房市场走势分化，前9 月新房成交2.5 万套， 同比下降6.3%，二手房成交4.0 万套，同比上升40.6%，二手房表现优于新房，截至8 月末，深圳新房去化周期28.4 个月，尤其龙岗、盐田、坪山等外围区域面临较大的去库存压力。

    本次深圳对于非户籍居民取消外围区域限购，在核心区购房缴纳社保或个税年限由3 年改为1 年，户籍居民在原有限购基础上，可在外围区域增购一套房，同时叠加降低首付比例、增值税免征政策优化，可有效降低购房成本，释放购房需求，并加快外围区域去库存。

    上海持续优化购房政策，助力市场企稳。2024 年前9 月，上海新房成交3.9 万套，同比下降38.7%，二手房成交16.1 万套，同比上升3.4%，截至8 月末上海新房去化周期13.8 个月，尽管去库存压力较小， 但新房销售表现不佳，且二手房销售已连续三个月环比下滑，增长动能不足。本次上海依然分类优化限购政策，非户籍人群购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限由3 年改为1 年，释放刚性购房需求，对持有居住证且积分达到标准的外地家庭购房视同上海家庭，释放改善性购房需求，针对库存较大的临港新片区允许职住分离群体增购一套住房，可促进定向去库存，同时叠加降低首付比例和优化税收政策，购房门槛下降，市场有望企稳。

    北京优化限购并下调首付比例，未来政策仍有优化空间。2024 年前9 月，北京新房成交2.4 万套，同比下降39.6%，二手房成交13.1 万套，同比下降2.3%，截至8 月末的新房去化周期为30.5 个月，北京市场面临较大的压力。本次北京对于非户籍家庭购买五环外住房所需缴纳社保或个税年限由5 年调整为2 年，五环内则由5年调整为3 年，京籍单身成年人士和未成年子女共同生活的购房可视为家庭，同时取消通州区的差异化限购政策，叠加首付比例下调，可有效释放购房需求，有助于库存去化。当前北京对于非户籍家庭所需缴纳社保或个税年限的要求仍然相对较高，同时本次新政未涉及税收政策，未来政策仍有优化空间。

    政策出台后，一线城市市场有望率先回稳。5.17 新政后，一线城市新房和二手房销售都有较为明显的改善，6 月北京、上海、广州、深圳新房成交分别环比上升18.7%、67.3%、36.8%、53.4%，二手房成交分别环比上升9.9%，39.4%、33.4%、6.5%。参考历史经验，一线城市政策出台后，市场活跃度有望提高，市场有望率先回稳。

    中期看，中央要求促进劳动报酬合理增长，提高劳动报酬在初次分配中的比重，居民收入的持续增长有利于购房需求持续释放，支持房地产市场平稳健康发展。

    重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、招商积余、万业企业、张江高科，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城服务、万物云、贝壳-W。

    风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

声明：

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