固定收益点评报告：关注存量房贷利率动态调整的长效机制

　　2024年9月29日晚间 ，中国人民银行发布《中国人民银行公告〔2024〕第 11 号》（下简称《公告》），完善商业性个人住房贷款利率定价机制，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。由此，存量房贷利率下调的更多细节得以明确，核心关注点有哪些？

    　　存量房贷利率下调，有哪些值得关注的细节

    　　一是加点值最低下调到-30bps，但若当地新发放个人房贷利率加点下限高于-30bps，则最低调整至当地加点下限。目前，全国除北京、上海、深圳的存量二套及以上住房，其他存量房贷利率理论上最低可下调至LPR-30bps。二是允许新发放房贷采用固定利率定价，而原新发放房贷只可采用浮动利率定价。三是允许重新协商重定价周期，原最短为一年，现可小于一年，即在利率下行周期内借款人能更早享受到LPR 下调带来的房贷利息支出减少。四是允许固定利率房贷置换为浮动利率房贷，加点幅度等于原固定利率与最近一个月LPR 的差值。五是形成存量房贷利率动态调整的长效机制，存量与新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，可协商以新发放浮动利率房贷置换存量贷款（即转按揭），可自主协商、适时调整加点幅度，加点幅度最低为当地加点下限，初期先在本行内实施转按揭。六是调整时间原则上为2024 年10 月31 日前。

    　　存量房贷利率下调，核心意义在何处

    　　此次下调存量房贷利率，除了即将实施的这一次下调之外，更深层次地看，核心在于建立了存量房贷利率动态调整的长效机制，允许借贷双方基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率，重新约定加点幅度。而《公告》发布前，房贷利率在LPR 之上的加减点幅度不能自主调整，房贷利率的下降更多由LPR 下行带动。相应地，此次批量调整存量房贷利率之后，后续的调整或将由市场化的竞争机制发挥作用。这在本质上，是继2024 年5 月17 日取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限之后，利率市场化改革的再进一步。

    　　存量房贷利率下调，债市应关注什么

    　　一是关注银行资产端收益下行向负债端的传导。根据42 家上市样本银行2024 年中报的数据测算，存量房贷利率若平均下调50bps，将影响净息差7.7bps 左右，而计息负债付息率11.7bps左右的降幅可大致对冲该影响，后续存款利率的下调将对债市形成利好。二是关注银行净息差承压之下，外源性资本补充是否有可能对债市形成供给冲击。2024 年二季度商业银行平均净息差为1.54%，其中大型商业银行仅为1.46%。净息差收窄将带来利润增速放缓，内源性资本补充面临压力，外源性资本补充渠道则存在拓宽可能，且有其必要性。虽然历史背景已然不同，但1998 年曾有过发行特别国债为四大行增加资本金的先例，对当前形成借鉴意义。若按此，债市或将面临额外供给压力。三是关注存量房贷利率动态调整机制的中长期影响。转按揭初期在本行内进行，而后有可能将拓展至跨行，地产相关限制性举措已逐步放开的背景下，市场化竞争机制或将推动房贷利率进一步下行，在中长期视角下对债市形成利好。近期政策发力之下债市明显回调，2024 年9 月29 日10 年期国债收益率较9 月24 日回升18.06bps 至2.2534%，基于下一步增量财政政策出台的可能性，短期看或仍有波动风险，中期看政策从发力到见效还需要时间观察，长期看，利率市场化改革深化，银行资产收益率下行空间进一步打开，或将在长期视角下带动利率处于下行通道。短期情绪释放完毕后，债市或将迎来较好配置机会。

    　　风险提示

    　　经济基本面超预期变化。

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