房地产行业：2024年9月房企销售数据点评：新房销售降幅扩大 止跌回稳强目标下政策加速落地

　　事件：

    　　9 月30 日，克而瑞发布2024 年9 月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额213 亿元，中海、华润单月销售额分别为188、169 亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期281 亿元下降至169 亿元。9 月单月销售过百亿房企为6 家，较23 年同期减少6 家，对比2022 年同期减少10 家。

    　　点评：

    　　9 月50 家房企销售额环比+2%，同比-41%、较前值-6pct，9 月新房销售降幅扩大。根据克而瑞数据，2024 年9 月，50 家房企单月销售金额2,010 亿元，环比+2%，同比-41%、较前值-6pct；销售面积为1,196 万方，环比+4%，同比-35%、较前值-6pct；自23 年6 月以来销售同比出现大幅下降，24 年9 月降幅略有扩大，景气度仍然低位；从累计数据看，24 年1-9 月累计销售金额21,038 亿元，同比-39%、较前值-0.3ct；销售面积11,882 万方，同比-41%、较前值+0.4pct；1-9 月累计销售金额同比降幅仍然较大。近期政策频出：9 月24 日，国新办新闻发布会上央行行长潘功胜宣布降低存款准备金率与政策利率，将下调存款准备金率0.5 个百分点；降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5 个百分点左右；保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%。9 月26 日，政治局会议强调要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出；要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地；要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率等。9 月29 日，国常会研究部署一揽子增量政策，三部委积极响应并协同发力，同时一线城市均放松限购。当前政策频率提升、思路由供给侧转向需求侧，政策聚焦居民资产负债表修复，预计后续地产政策有望持续加码。

    　　9 月单月销售：保利、中海、华润排名前三，房企销售呈现普降态势。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。其中，保利213 亿（YOY-41%）、中海188 亿（YOY-33%）、华润169 亿（YOY-36%）、万科167 亿（YOY-48%）、招蛇143 亿（YOY-29%）、绿城108 亿（YOY-14%）、龙湖80 亿（YOY-45%）、越秀78 亿（YOY-22%）、滨江78亿（YOY-12%）、建发房产75 亿（YOY-46%）、金茂70 亿（YOY-42%）、华发55 亿（YOY-60%）、碧桂园53 亿（YOY-31%）、金地52 亿（YOY-60%）、世茂30 亿（YOY+46%）、新城23亿（YOY-60%）、旭辉21 亿（YOY-60%）、中南13 亿（YOY-60%）、融创13 亿（YOY-86%）、阳光城10 亿（YOY-23%）、金科3 亿（YOY-82%）等。主流企业中销售同比排名靠前的房企为：

    　　世茂+46%、滨江-12%、绿城-14%、越秀-22%、阳光城-23%、招蛇-29%等，显著好于行业。

    　　1-9 月累计销售：保利、中海、万科排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，中海、万科分别位列二三。其中，保利2421 亿（YOY-28%）、中海1988 亿（YOY-17%）、万科1805 亿（YOY-36%）、华润1723 亿（YOY-26%）、招蛇1451 亿（YOY-36%）、绿城1155 亿（YOY-13%）、建发房产853 亿（YOY-36%）、滨江801 亿（YOY-34%）、越秀782 亿（YOY-30%）、龙湖732 亿（YOY-47%）、华发651 亿（YOY-37%）、金茂634 亿（YOY-42%）、金地528 亿（YOY-57%）、碧桂园470 亿（YOY-76%）、融创364 亿（YOY-49%）、新城318 亿（YOY-47%）、旭辉262 亿（YOY-54%）、世茂254 亿（YOY-28%）、中南131 亿（YOY-60%）、阳光城125 亿（YOY-47%）、金科80 亿（YOY-53%）等；24 年1-9 月50 家房企累计销售金额同比增速低位，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：绿城-13%、中海-17%、华润-26%、保利-28%、世茂-28%、越秀-30%等，显著好于行业。

    　　投资分析意见：9 月新房销售降幅扩大，需求端政策需进一步发力，维持“看好”评级。在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、城建发展、贝壳、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。

    　　风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。

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