房地产行业周度观点更新：如何看待地产股大涨？

　　核心观点

    　　行业仍在寻找新均衡，今年量价下行压力再次加大，政治局会议“止跌回稳”的政策目标明显更为积极，尽管短期仍在常规框架内，但后续超常规政策空间相应打开；行业趋势性反转还需时间，但量的急跌阶段正在过去，房价距离均衡区间也更近一步。今年4 月和9 月股价隐含的悲观预期相对充分，对应优质地产股的底部区间，只是修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头。

    　　周度核心内容跟踪

    　　市场：本周长江房地产指数+9.36%，相对沪深300 的超额收益为+0.88%，行业排名居中（15/32）；年初至今长江房地产指数+7.88%，相对沪深300 的超额收益为-9.22%，行业排名相对居中（12/32）。本周房地产板块强势上涨，开发类和物业类涨幅明显，收租类有涨有跌。

    　　政策：一线城市进一步优化购房政策，包括降低首付比例、放宽限购、优化转让增值税等。

    　　地方：北京首套/二套商贷首付比例降低至15%/20%；非户籍家庭满3 年社保/个税可在五环内购房，满2 年社保/个税可在五环外购房等。上海首套/二套商贷首付比例降低至15%/核心区25%（非核心区20%）；非户籍家庭及单身满1 年社保/个税可在外环外购房，非户籍家庭持居住证积分达标、社保/个税满3 年可在本市购买2 套，在自贸区临港新片区工作、存在职住分离的群体，可在新片区增购1 套；个人住房转让增值税征免年限5 改2；取消普宅和非普标准等。深圳首套/二套商贷首付比例降低至15%/20%（深汕合作区均15%）；户籍家庭及单身在非核心区可加购1 套；非户籍家庭及单身满1 年社保/个税可在核心区购房，非核心区无需社保/个税；全面取消限售；个人住房转让增值税征免年限5 改2 等。广州全面取消限购政策。

    　　销售：样本城市新房及二手备案9 月同比边际回落，国庆假期前4 天同比明显改善。

    　　9 月39 城新房成交面积当月同比-23.1%，19 城二手成交面积当月同比+1.8%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比-17.7%。国庆假期新房及二手备案同比改善，22~24 年国庆假期前4天备案量：1）新房可比19 城22~24 年分别为53.7/25.7/42.9 万平，23~24 年同比分别为-52%/67%；2）二手可比5 城22~24年分别为2.5/0.7/2.8 万平，23~24年同比分别为-72%/319%。

    　　当周热点：如何看待地产股大涨？

    　　1）9 月中旬AH 地产股指数已跌破4 月份股价低点，对政策和周期的预期过于悲观；但“止跌回稳”的政策目标较以往明显更为积极，宏观层面也引发更多期待，驱动估值快速修复。2）A股地产指数累计上涨39%，当前PB 为0.87，接近过去三年PB 中位数；H 股内房股指数接近翻倍，当前PB 为0.56，超越过去三年PB 中位数；AH 地产指数点位均超过5 月份反弹高点，隐含的市场预期是政策比5 月份更强或者周期至少可以结构性企稳。3）行业政策仍在常规框架内，主要是核心城市降首付、降利率、松限购和降税费等，并未明显超过5 月份的政策强度，但稳股市和稳经济层面可能更强。4）政策效应下，行业量价短期脉冲相对确定，但持续性还需观察，从海外经验来看，周期在时间和空间上调整到位，以及大量超常规政策，可能是止跌企稳的必要条件。行情本质是政策转向下过于悲观预期的快速修复，后续还需更强政策的接力。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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