房地产：“金九”销售偏淡 黄金周带看提振

　　周度观点：

    　　“金九”成色不足，9月新房成交同环比下降。

    　　2024 年9 月，新房成交延续降势。重点30 城成交环比下降6%，同比下降34%，前三季度累计同比下降34%，降幅较上月收窄0.07pct。一线城市中，除广州外，北京、上海、深圳三个一线城市成交同环比均有不同程度回落，主要源于居民购房观望情绪持续加剧，尤其是5 月刺激性政策对市场提振效应递减，叠加极端天气影响，居民购房积极性不高。

    　　9 月底以来利好频出，政策效应将在四季度显现。9 月24 日国新办发布会提出存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16 条”等，9 月26 日政治局会议定调促进房地产市场“止跌回稳”，而后北上广深等核心一线跟进放松限购。我们认为，多项重磅政策的效应将在四季度显现，从价稳至量稳传导，实现四季度市场止跌回稳。

    　　核心城市“黄金周”带看提振

    　　住建部数据显示，国庆节假期以来，参加促销的大部分项目到访量同比增长50%+。如10 月1 日至3 日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2 倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%。广州部分楼盘日到访量较平时增加200%；据湖南省初步统计，新房带看量环比增长106%，二手房带看量环比增长80%。而各地住建部门由于假期登记滞后，表观成交数据较为平淡，预计复工后黄金周期间的成交将于统计中反映。

    　　我们认为，近期国家层面重磅政策提振居民购房预期，叠加各地政府积极实践因城施策，房地产市场整体呈现积极变化，四季度有望实现翘尾行情。

    　　投资建议：

    　　我们认为，随着9 月末重磅政策落地实施，有望加速改善二手房抛压，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市“止跌回稳”。建议关注龙头开发商:招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、绿城中国、越秀地产、金地集团，区域型地方国企：外高桥、浦东金桥。

    　　行业跟踪：

    　　销售回顾（9.29-10.5）

    　　重点34 城合计成交总套数为7408 套，环比上周下降70.6%；2024 年累计成交总套数为64.7 万套，累计同比下降31.9%。其中，一线城市环比上周下降64.5%；二线城市环比上周下降74%；三线城市环比上周下降65.1%。

    　　重点监测20 城合计成交二手房总套数为5433 套，环比上周减少77.7%；2024 年累计成交总套数为85.8 万套，累计同比下降3.3%。

    　　土地供应（9.23-9.29）

    　　百城土地宅地供应规划建筑面积1474 万㎡，2024 年累计供应规划建面22555 万㎡，累计同比下降35.4%，供求比1.45。

    　　在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4138 元/㎡，近四周平均挂牌均价4916 元/㎡，环比下降13%，同比下降21.8%。

    　　土地成交（9.23-9.29）

    　　百城土地住宅用地成交规划建筑面积692 万㎡，2024 年累计成交15577 万㎡，累计同比下降28.5%。

    　　土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为5500 元/㎡，环比上升9.5%，同比下降29.2%，整体溢价率为4.0%，2024 年平均楼面价5766 元/㎡，同比下降16.6%，溢价率4.4%，较去年同期下降1.4个百分点。

    　　风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧

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