房地产行业周报：存量房贷利率调降落地 一线城市政策进一步放松

　　本周市场回顾。第40 周房地产板块指数强于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为0.7%。沪深300 指数报收4017.85，周度涨幅为8.5%；创业板指数报收2175.09，周度涨幅15.4%；房地产指数（申万）报收2333.64，周度涨幅为9.2%。

    　　全国政策方面。央行：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，调整优化保障性住房再贷款，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。地方政策方面。成都拟优化住房公积金政策；无锡调整首套房认定标准；南京允许房票在一定范围内转让；上海、广州、深圳、厦门等地调整限购政策；上海、青海、福建、东莞及广东多市调整房贷政策首付比例降至15%；深圳取消商品住房和商务公寓转让限制；湖南石门县和武汉实施购房契税补贴政策；北京更改购房资格。

    　　本周新房销量较第39 周减少，二手房销售量较第39 周减少。第40 周44 大城市新房销售为1.67 万套，较第39 周减少22.6%；21 大城市二手房销售0.7 万套，较第39 周减少57.8%。库存量较第39 周增加，库销比较第39 周增加。截至第40 周，18 大城市库存为93.8 万套，较第39 周增加0.056 万套；库销比为26.9 个月，较第39 周增加1.3 个月。本周土地市场活跃度较第39 周上升。第40 周36 大城市市本级合计成交土地43 块。土地出让金增加。2024 年第40 周36 大城市市本级土地出让金为355.66 亿元，较第39 周增加184.4 亿元。平均溢价率下降。2024 年第40周36 大城市市本级土地成交平均溢价率2.3%，较第39 周减少4.1%。第40 周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为53 块。

    　　重点公司公告。城建发展发布分红相关公告。万科A、荣盛发展、金地集团、衢州发展、华发股份、空港股份等公司发布关于担保的公告。张江高科、中华企业、三湘印象、上海临港、世联行等公司发布收并购相关公告。城投控股、金融街、合肥城建发布股票交易异常的公告。旭辉控股、佳兆业集团发布2024 年中期报告。

    　　9 月29 日，央行落地存量房贷利率调降政策。中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，对于LPR 基础上加点幅度高于-30 基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30 个基点，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5 个百分点左右。本次房贷利率定价机制的建立，有助于引入市场竞争机制，可促使商业银行与借款人基于市场化原则自主协商、适时调整加点幅度，同时，房贷利率定价自律机制倡议加点幅度不得低于-30 个基点（对于设定新发放房贷利率政策下限的城市，不低于当地的加点下限），能够避免无序竞争，从而渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。本次存量房贷利率幅度下降符合预期，而此次取消重定价周期超出预期。重定价日灵活调整、存量房贷利率下调、LPR 可能于今年Q4 进一步下降均体现出决策层对改善居民现金流较为急迫的想法。9 月29-30 日，北上广深均“因城施策”进一步优化房地产政策，从购房资格、首付比例、购房税费等多方面进行了优化调整，在不同程度上降低了居民购房成本与门槛，释放更多本市购房需求。上海9.29 购房新政中，增值税满2 年免征、取消普通/非普住房标准节省房产交易费用，对于高房价的房产交易影响显著；限购政策进一步优化，在外环外区域购房年限从原来的“5 改3”调整为“3 改1”，扩充了外环外购房的人群基数，对于交社保超过3 年人群，与沪籍家庭购房待遇一致(2 套)。深圳9.29 购房新政中，增值税免征年限“5 改2”；取消限售；限购政策方面，非深籍购房社保“3 改1”、外围区域不再要求社保，深籍家庭外围区域可多购1 套。广州9.29 购房新政全面取消限购。北京9.30 购房新政中，取消普通/非普住宅标准；限购政策优化方面，非京籍社保年限五环内“5 改3”，五环外降至2 年，高层次人才降至1 年。

    　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。

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