公募REITS月报(2024-9)：短期或有波动 把握配置良机

　　行业近况

    　　截至9 月30 日，中国公募REITs45 只上市标的总市值为1250 亿元，中证REITs全收益指数本月下跌1.27%，价格指数下跌1.77%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别上涨2.99%、4.16%、12.54%。

    　　评论

    　　市场短线回调后企稳，成交活跃度有待进一步修复。本月日均换手率0.57%，环比下降0.20ppt，剔除新发项目后全市场日均成交额为3.26 亿元，环比下降24%。本月C-REITs全市场流通市值加权总回报为-1.33%，产权类（-0.99%）再次跑赢经营权类（-1.62%）。节奏上来看，本轮回调自8 月7 日收盘九连阳结束后开始，在估值比价效应、止盈及流动性需求影响下REITs市场震荡并缩量回落，直至9 月24 日国新办发布会当日开始企稳反弹，且成交量有所修复。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数在9 月前16 个交易日连续收于20 以下的低迷区间，月末修复至31.2。

    　　估值比价压力已有所缓解。我们统计9 月底产权REITs市值加权远期分派率为4.96%、经营权REITs市值加权中债IRR为7.02%，与十年期国债收益率利差分别走阔5bps、36bps。产权REITs市值加权TTM分派率与中证红利指数TTM股息率利差转正为5bps，历史上该利差为正出现在今年2 月初以及7 月23 日，均为一轮阶段性上涨行情之前。250 日历史分位数来看，C-REITs市值加权P/NAV位于65.4%，低于沪深300 指数P/E(TTM)的100%，但高于可转债市场百元溢价率的13.2%分位数。

    　　估值与建议

    　　短期资金面扰动或提供配置良机。受9 月24 日国新办发布会“新政”1影响，金融市场风险偏好迅速升温，9 月最后一周权益市场较快升温，债市则出现较为明显调整。我们认为上述变化对REITs市场的影响或在于：1）资金面：部分REITs市场活跃资金或受权益市场吸引，对REITs市场形成扰动，但长线资金仍是市场压舱石；2）估值面：风险偏好快速提升或推动REITs估值出现分化，受益于宏观经济修复的相关项目（如货运占比较高的高速、消费、产业园及物流仓储）估值有望阶段性修复；3）基本面：“新政”影响或在四季度开始显现，若宏观经济数据出现修复，REITs经营基本面或有望循序改善。综上，我们认为REITs市场短期或有一定波动，建议关注消费、货运占比较高的高速、产业园和物流仓储项目的估值修复机会，以及现金流稳定项目（如保障房和公用事业）估值回调后的配置机会。

    　　风险

    　　市场情绪波动超预期；项目运营业绩不及预期；无风险利率大幅上行。

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