中金REITS年度市场调查报告(2025)

　　行业近况

    　　2024 年以来，在政策利好以及长端利率下行背景下，REITs市场二级表现出现明显修复，一级市场发行亦有所加速，市场关注度逐渐提升。本次中金REITs年度市场调研于9 月23 日至9 月26 日共计回收有效问卷110份，我们将以样本数据为基础，刻画当前市场机构投资者生态以及市场关切与展望。

    　　评论

    　　保险与券商机构为主要参与者，近7 成样本投资者机构配置规模高于1 亿元。本次受访投资者中保险机构和券商机构占比分别为25.5%和40.9%。

    　　超半数保险机构参与规模达5 亿元及以上；券商机构参与规模则呈现分化，其中1-5 亿元占比近一半，另有近四分之一参与规模超10 亿元；银行理财参与规模大多位于1-10 亿元；公募FOF与私募等活跃资金参与规模较小，大多在1 亿元及以下。近8 成机构于21-22 年进入公募REITs市场，即大部分机构或已经历一轮完整的REITs市场运行周期。

    　　一二级并行参与是机构主流配置方式，混合型策略为机构主流策略。整体来看，机构配置REITs的方式主要为战略配售、网下申购（打新）以及二级市场场内买入（上述方式均有7-8 成受访投资者提及）。REITs权益属性正逐步得到市场认可，超过半数受访投资者将其定位为独立大类资产，亦有3-4 成投资者将其定位为含权固收资产替代以及红利权益资产。策略方面，超过7 成受访投资者提及采用混合型策略（长期配置为主，短期进行波段交易），其中保险机构侧重长期配置，券商机构更倾向于混合策略。收益方面，近8 成投资者今年至今（截至问卷回收日）收益率区间为5%-20%，券商机构表现综合来看优于保险等长线资金。

    　　流动性、估值以及基本面跟踪是市场关注焦点。市场规模太小，流动性不足是市场关注的核心焦点（约86%受访投资者提及），其次为估值（约50%）以及基本面跟踪问题（约30%）。此外，受访投资者对于会计处理方式进一步明确（如OCI拆分）以及REITs独立税收制度亦有期待机构普遍看好后市配置机会，偏好现金流稳定资产类型。针对2025 年市场展望，，99%受访投资者表示将考虑维持或增大REITs配置，其中7 成投资者考虑增大配置，其中保险公司、公募FOF以及私募机构考虑增大配置的比例相对较高（均在75%以上）。资产类型偏好方面，机构整体对于现金流稳定的资产类型更为偏好。

    　　风险

    　　样本统计偏差，市场发展不及预期，长端利率大幅上行。

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