房地产行业数据点评：9月新房和二手房成交继续走弱 库存水平和去化周期均有上升

　　核心要点：

    　　9 月新房和二手房成交继续走弱，库存水平和去化周期均有上升30 个大中城市9 月商品房成交面积同比-27%、环比-4%，同比降幅扩大3pct。

    　　累计来看，1-9 月商品房成交面积同比-34%，降幅较1-8 月基本持平。分城市看，30 个大中城市的一线、二线和三线城市9 月商品房成交面积同比分别为-13%（前值+6%）、-42%（前值-40%）和-2%（前值-14%），环比分别为-18%、-3%、+14%；1-9 月累计同比分别为-26%、-38%和-31%。从成交面积绝对值看，30 大中城市9 月成交面积仍处于2020 年以来同期的最低水平，此前韧性较强的一线城市新房成交也出现下降，新一轮楼市政策出台后有望促进量价企稳。二手房方面，我们监测的13 个城市9 月成交面积同比+3%，涨幅较8 月也有所放缓。

    　　根据Wind 数据，9 月末十大城市商品房可售面积为8572 万平米（同比+0.6%、环比+1.4%），去化周期为23 个月，较上月上升约4 个月。其中，一线城市可售面积为3591 万平米（同比+3.9%、环比+3.2%），去化周期为16.2 个月（前值13.9 个月）。根据中指研究院数据，一线城市中的北京、深圳、广州9 月商品住宅去化周期分别为25 个月、28 个月、22 个月，整体处于较高水平。二线城市中去化周期最低的是南昌（8.1 个月）、长沙（15.9个月）、重庆（16.6 个月），最高的是沈阳（36.3 个月）、无锡（33.5 个月）。

    　　TOP100 房企9 月销售金额同比降幅扩大，集中度提升根据中指研究院数据，TOP100 房企9 月销售金额（全口径，下同）2932亿元（环比-2.2%、同比-39%），同比降幅继续扩大；销售面积同比-38%（降幅扩大12pct），环比+11%；销售均价同比-0.6%，环比-9.2%。累计来看，TOP100 房企1-9 月销售金额为29699 亿元（同比-38.8%），降幅与上月基本持平；其中TOP10、TOP30、TOP50 和TOP100 房企销售额同比分别为-39.1%（前值-39.5%）、-38.5%（前值-38.6%）、-41.1%（前值-41%）、-41.5%（前值-41.4%）。从销售门槛变化看，TOP10、TOP30、TOP50 和TOP100房企1-9 月销售金额门槛分别为732 亿元（同比-40.1%）、243 亿元（同比-44.7%）、128 亿元（同比-48.1%）和57 亿元（同比-39.5%）。从房企数量分布看，销售金额在1000 亿元以上的房企有6 家（同比减少8 家），500-1000亿元有8 家（同比减少1 家），300-500 亿元有7 家（同比减少12 家），100-300亿元有44 家（同比减少10 家）。从市占率看，TOP10、TOP30 和TOP50房企1-9 月销售金额占比分别为49%、74%和86%，同比分别提升5.4pct、3.5pct 和1.8pct。行业集中度持续提升，TOP10 房企中绿城、中海销售降幅显著小于其他房企。

    　　投资建议

    　　四大一线城市响应9.26 政治局会议号召，大幅松绑限购、限贷等需求端政策，降低居民购房门槛、购房成本，有利于稳定市场信心，推动需求企稳复苏，助力房地产市场“止跌企稳”。我们认为，当前房地产板块的政策面持续向好，而且未来政策仍有发力空间，基本面拐点也将显现，板块估值在中长期具备修复空间。建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易改善的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。

    　　风险提示

    　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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