固收专题研究：公募REITS的价格运行特征

核心观点

    公募REITs 具备较高分红、风险适中、低相关性的特点，其回报来源于分红和资本利得，分红的稳定性依赖于产品强制分红的设计与底层资产的经营稳定性，资本利得与运营管理能力、宏观经济等均有关。复盘公募REITs的二级走势，基本面预期和基准利率是关键，机构行为、供求、流动性起到推波助澜的效果。往后看，政策落地传导至基本面修复仍需要时间，业绩稳定的资产可逢调整适当增配，如保租房、环保、消费以及基本面边际向好的高分派资产，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。后续市场将进入增长政策验证期，若宏观数据修复则关注弹性较强的板块。

    公募REITs 的投资价值

    公募REITs 作为一种证券投资基金，其回报来源是分红和资本利得。分红来源于基础设施项目运营产生的收益，分红的稳定性和项目层面现金流获取、产品分配现金流的支付有关。资本利得是指底层资产增值带来的二级市场份额价值提升。运营管理能力、宏观经济波动都可能会改变市场对资产的预期，从而引发价格的波动。国内公募REITs 采用现金流折现法（收益法）作为估值的主要方法，收益期限、现有收入水平、未来收入水平、预期增长率、运营成本或运营净收益NOI、折现率水平是影响估值的关键性因素。折现率可采用加权平均资本成本和房地产报酬率法确定，折现率隐含无风险收益率，因此从估值角度，公募REITs 估值与债券收益率呈现出负相关。

    公募REITs 的资产特点：较高分红、风险适中、低相关性REITs 与其他资产相关性低，具有分散资产组合风险的作用，波动率表现介于股债之间，2024 年REITs 最大回撤和波动率表现均优于股票，收益率介于股债之间。REITs 具备高分红属性，当前产权类REITs 股息率略高于中证红利，产权类REITs 的现金分派率与十年期国债利差是可参考的指标，无风险收益率下行，利差将被动抬升，公募REITs 性价比提升。美国REITs风险特征类似美国股票与私募股权，属于风险资产，海外REITs 长期持有表现优于股票，美债和海外REITs 均为美联储利率敏感型资产，投资组合中引入REITs 同样可以优化风险收益比。

    公募REITs 价格走势复盘与未来展望

    项目基本面预期、基准利率、供求与机构行为等是影响价格走势的关键因素。

    基本面预期和基准利率是关键，机构行为、供求、流动性起到推波助澜的效果。9 月24 日政策组合拳发布后，市场对风险资产的偏好回升，短期REITs并不占优。往后看，权益市场修复、REITs 新上项目增加对资金起到一定的分流作用，政策落地传导至基本面修复仍需要时间，业绩稳定的资产可逢调整适当增配，如保租房、环保、消费以及基本面边际向好的高分派资产，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。后续市场将进入增长政策验证期，若宏观数据修复则关注弹性较强的板块，如消费、产业园、仓储物流以及货运占比较高的高速。

    风险提示：数据口径偏差、公募 REITs 运营风险、基本面不及预期。

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