房地产行业：地方化债、地产去库 财政增量政策提信心

　　行业事件

    　　10 月12 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部表示近期将推出一揽子增量政策，地产相关举措包括：1）加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务；2）叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。

    　　支持地方化解隐性债务，或利好城投类地产公司财政部积极推动地方政府化解隐性债务，2024 年以来，已安排1.2 万亿元债务限额支持地方化解存量隐性债务和消化政府拖欠企业账款。此外，拟一次性安排较大规模债务限额置换，减轻地方债务压力，提升发展经济的能力。我们认为这些举措或将通过地方政府化债减轻城投类地产公司的资金压力，提振市场信心。

    　　专项债券可用于土地储备，强信用房企有望率先受益财政部表示，允许地方政府使用专项债券用于土地储备，回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。我们认为，具备持续拿地能力的强信用央国企，以及土储丰富的城投类地产公司有望率先受益。

    　　支持专项债收购存量房，收储进展有望加速

    　　财政部表示，当前已建待售的住房相对较多，将采取两项支持措施：1）用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房；2）继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。我们预计将对房地产市场的供求结构产生积极影响，促进楼市企稳。我们此前讨论过关于存量房收储的政策空间，期待在扩大范围、降低准入门槛、贴息、补助等方面推出进一步的落地措施。

    　　优化完善税收政策，推动市场平稳

    　　财政部表示，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。我们认为，相关税收调整措施有助于降低购房者成本，减轻市场压力，为稳定房价与市场预期提供有力支持。

    　　投资建议

    　　继9 月24 日央行发布“一揽子”政策之后，财政部跟进了一系列房地产政策，短期来看，政策落地细节以及相关部门跟进仍需一定时间，市场估值反应或先于基本面数据表现；长期来看，增量政策仍有一定空间，存量政策有望加速落地，市场信心或得到提振，带动市场企稳。建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。建议关注受益于地方政府化债的城投类地产公司。

    　　风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。

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