房地产行业：助力去库存 强调减增量

　　财政协同发力，有望加速房地产市场预期修复和基本面企稳10 月12 日，财政部部长蓝佛安在国新办发布会上表示，将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”。

    　　9 月以来，金融组合拳、政治局会议为房地产市场“止跌回稳”注入强心剂，一线城市快速响应凸显急迫性。本次财政组合拳进一步兑现市场期待，聚焦减少增量供应，以及政府收储、闲置土地收储等政策推进中的堵点，体现财政政策与其他政策协同发力的积极态势，有望加速房地产市场预期修复和基本面企稳。此外，化债方面的积极表述亦利好城投类企业。重点推荐：1）A股开发：城投控股、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、滨江服务。

    　　本次财政组合拳支持收储在市场预期之内

    　　财政部表示，将利用专项债券、保障性安居工程补助资金，支持地方政府更多通过消化存量房的方式筹集保障性住房房源、适当减少新建规模。央行已在5 月设立3000 亿元保障性住房再贷款支持政府收储，9 月又将资金支持比例从60%提高到100%，但根据我们跟踪，部分地方政府在收储资本金的筹措方面仍面临压力。本次财政政策有望进一步缓解政府收储的资金压力，具体来看，专项债券可能直接作为资本金，补助资金或以收购补贴、贷款贴息等形式给到收储主体，我们预计有望提升地方政府收储的积极性。但收储过程中的价格匹配、房源匹配、责任匹配、商品房/保租房市场隔断等难点依然可能对落地进展形成制约。

    　　允许专项债券用于土地储备，需要关注落地效果财政部表示，将支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可用于新增的土地储备项目。相关政策6 月已在研究（根据《经济观察网》的报道），9 月以来在央行、发改委国新办发布会上已经“预告”，本次由财政部正式披露。自住建部5 月提出“妥善处置盘活存量土地”以来，广州等城市已有试点落地，但项目较少、且实质上多为土地置换，主要受地方政府土地出让收入下滑等因素影响。根据财政部的数据，全国土地出让金在22、23 年收缩后，24 年1-8 月仍然同比-25.4%。本次政策有望为地方政府收购闲置土地提供更多资金支持，后续需要关注落地效果。

    　　持续加大税收支持力度

    　　财政部表示，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，延续了二十届三中全会以来的政策思路。取消普宅标准对于居民端的影响，主要在于能够减轻一线城市改善型存量房交易税负。本次政策明确，房企端的土地增值税也有望降低。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。取消普宅标准意味着更多改善型住宅项目有望享受到土地增值税免征优惠，从而减轻房企税负、更好满足改善型购房需求。值得注意的是，财政部表示“下一步还将进一步研究加大支持力度”，我们预计后续还有其它地产相关的税收支持可以期待。

    　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

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