房地产行业周度观点更新：如何看待地产的增量财政政策？

　　核心观点

    　　行业仍在寻找新均衡，今年量价下行压力再次加大，政治局会议“止跌回稳”的政策目标明显更为积极，尽管短期仍在常规框架内，但后续超常规政策空间相应打开；行业趋势性反转还需时间，但量的急跌阶段正在过去，房价距离均衡区间也更近一步。今年4 月和9 月股价隐含的悲观预期相对充分，对应优质地产股的底部区间，只是修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头。

    　　周度核心内容跟踪

    　　市场：本周长江房地产指数-8.37%，相对沪深300 的超额收益为-5.12%，行业排名相对靠后（32/32）；年初至今长江房地产指数-1.15%，相对沪深300 的超额收益为-14.44%，行业排名相对居中（16/32）。本周板块表现不佳，开发类和物管类标的大幅回调，收租类标的有涨有跌。

    　　政策：中央将通过财政政策推动房地产市场止跌回稳；杭州取消新出让宅地的销售限价。

    　　中央：国新办召开新闻发布会，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳，包括支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量士地；用好专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住房，并继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源；正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策等。地方：

    　　上海发布保障房配建相关意见，新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目均按不低于总建面5%，配建保障房及相应产权车位。杭州进一步优化政策，取消新出让宅地的销售限价等。

    　　销售：国庆后一周，样本城市新房及二手备案同比均边际回落。

    　　国庆后新房及二手备案同比均边际回落。39 城新房成交面积四周滚动同比-18.4%（降幅较上周扩大0.4pct），年初至今累计同比-31.3%；19 城二手成交面积四周滚动同比-7.5%（较上周降低14.4pct），年初至今累计同比-2.5%；截至10 月11 日，10 月39 城新房成交面积当月同比+3.9%，19 城二手成交面积当月同比-3.7%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比-4.8%。

    　　当周热点：如何看待地产的增量财政政策？

    　　增量信息包括允许专项债用于收地和收房，保障性安居工程资金偏向于收房而非新建，优化税收政策等；政策方向符合预期，后续力度和细节还需观察。保障性安居工程资金近年来预算量约3000 亿，用途包括棚改、旧改、城改、保租房和其他，后续有望部分腾挪至消化库存；与普宅与非普相关的增值税和土增税也可能进一步优化。关于专项债收地，此前政策已有提及，主要用于保障房建设；关于专项债收房，市场已有预期。专项债意味着财政资金下场，信号意义重于此前纯市场化原则下的央行再贷款，但专项债不至于完全脱离市场化原则，不算最高级别的财政资金，核心作用在于向部分市场主体注入一定流动性。收储的现实约束在于成本（2%+）和收益的权衡、总量供求关系的矛盾（转移而非真正去化），以及对本金安全的考量；后续关注重点在于专项债额度和配套杠杆、收购意愿、向谁收以及什么价格收，鉴于保障房用途和成本收益原则，可能还是倾向于打折收，如果还是打折收，收购量级可能仍会受到限制。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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