房地产行业跟踪报告：十月国新办会议地产表态解读：财政稳地产启动 多措并举推动企稳

　　投资要点：

    　　事件。10 月12 日，国新办举行新闻发布会,介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。会议提出，将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。

    　　本次会议主要精神解读如下：

    　　会议提出“允许专项债券用于土地储备”。此前会议已然多次预热土储专项债重启。本次会议更加明确阐述可使用专项债进行收储。所涉及土地类型包括：1）符合条件的闲置存量土地；2）确有需要地区的新增土地储备项目。考虑相比一般债券以地方政府财政收入为担保，而专项债券以项目未来收入作为保证，我们认为，专项债用于回购土地具备操作空间和地方主动性。尤其在目前供过于求、结构分化的房地产新形势下，土储专项债有利于市场平衡修复，有助于缓解政府端、企业端的现金流和债务问题。

    　　会议提出“支持收购存量房，优化保障性住房供给”。内容包括两项支持措施：

    　　1）用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房；2）继续用好保障性安居工程补助资金。资金支持方向作出优化调整，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。我们认为，通过专项债券资金的增量支持和保障性安居工程补助资金的重新分配，可以同时增强对现有存量商品房的收购力度，并改善保障性住房的供应，从而带来双重的积极效果。

    　　会议提出“及时优化完善相关税收政策”。会议指出，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，下一步还将进一步研究加大支持力度。我们认为相关内容主要涉及开发商和二手房买卖。开发商方面，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，对于：1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，或2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，可免交增值税。二手房买卖方面，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上（含2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

    　　我国非普住宅较普通住宅在开发建设和二手交易中均有更多征税比例。尤其当前新房开发中土地增值税采取预缴模式，对企业现金流构成较大压力。考虑目前政策已经转向高品质住宅，继续区分普通和非普已不适应当前环境。我们认为，若政策有序优化将改善开发商报表和现金流水平；同时对也可降低居民二手房交易成本，对促进市场流通交易，推动新房置换链条意义积极。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为9 月底政治局会议后，政策发力节奏和力度已发生明显变化，看好市场后阶段基本面止跌回稳。企业报表和盈利能力均将不同程度向好回升。继续看好：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团；H 股-中国海外发展、华润置地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的置业；2）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务；3）文旅：华侨城A；4）园区：张江高科。

    　　风险提示。行业基本面下行风险。

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