招商积余(001914)：招商系地产及物管公布回购 彰显价值认可

投资要点：

    董事长提议回购公司股份，彰显持续发展信心和长期价值认可。据公告，吕斌先生提议公司以集中竞价交易方式回购公司股票。其中，回购用途：回购的股份拟全部注销并减少公司注册资本；回购方式：拟通过深圳证券交易所股票交易系统以集中竞价交易方式回购公司股份；回购总额：不低于人民币0.78 亿元（含），不超过人民币1.56 亿元（含）；回购价格：回购股份价格上限不高于董事会通过回购股份决议前30 个交易日公司股票交易均价的150%；回购期限：自公司股东大会审议通过本次回购方案之日起12 个月内。董事长提议回购公司股份，充分彰显对公司未来持续发展的信心和长期价值认可。此外，控股股东招商蛇口董事长提议回购公司股份，表明对招商蛇口的发展信心，也意味着未来控股股东带来的内生增长更为稳定持续。

    24H1 基础物管营收同比+16%，第三方新签年合同额同比+6%。2024H1，物业管理收入中，基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别同比+16%、+4%、-3%，分别占比84.35%、3.4%、12.25%。基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为11.0%、9.9%、11.1%，分别同比+0.4、+0.1、-6.9pct。截至24H1 末，公司管理面积达到3.85 亿平米, 同比+17%。其中，1）住宅、非住宅分别占比34%、66%；2）来自招商蛇口的管理面积占比33%。2024H1，公司物业管理业务实现新签年度合同额18.9亿元，同比+0.3%，其中第三方项目新签年度合同额 17.4 亿元，同比+5.5%，并且年合同额超 1,000 万以上的新项目占比超50%。

    24H1 末商管在管面积397 万平米，同比+15%，商业运营量质双升。2024H1，资产管理收入中，商业运营收入0.7 亿元，同比+17.3%，毛利率37.9%，同比+5.3pct；持有型物业出租及经营收入2.2 亿元，同比-1.4%，毛利率57.5%，同比-0.9pct。2024H1 末，公司旗下招商商管在管商业项目70 个（含筹备项目），管理面积397 万方，同比+15%；其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方品牌输出项目9 个。随着招商蛇口在商业地产的布局加大，公司资产运营业务有望获得更大支持。

    投资分析意见：招商系地产及物管公布回购，彰显价值认可，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管理和资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业；公司持续优化组织架构，多举措降本提质增效，后续利润率有望逐步修复，推动公司规模和效益并重的高质量发展。我们维持公司24-26 年每股收益预测0.78/0.88/0.98 元，现价对应24PE 为14X，维持“买入”评级。

    风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。

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