房地产行业：财政发力支持土地和存量房收储 推动改善房地产供需关系

　　事件：10 月12 日国新办举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安等负责人介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展有关情况”。房地产增量政策方面，蓝佛安表示将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。

    　　核心要点：

    　　允许专项债券用于土地储备和收购存量商品房，收储进度有望加快财政部副部长廖岷表示，考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，专项债可用于收回闲置土地和新增土地储备。该举措既可以调节土地市场供需关系，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。收购存量房方面，用好专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住房，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

    　　2015 年之前，地方土地储备资金来源以银行贷款为主，而新预算法实施后土地储备融资需通过省级政府发行地方政府债券解决；2017 年，财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，明确土地储备专项债券是地方政府专项债券的一个品种，专项债资金由财政部门纳入政府性基金预算管理；2019 年9 月，国务常会明确“专项债券额度不得用于土地储备和房地产相关领域”。今年以来，自然资源部在5 月17 日国务院政策例行吹风会上表示“对于收购土地用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持”；6 月24 日自然资源部表示拟通过专项债券支持政府回收房企闲置用地；10 月12 日会议财政部明确“允许专项债券用于土地储备”，同时表示“确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目”。另一方面，结合9 月24 日央行提出“将研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地”来看，目前收储资金来源包括保障房再贷款、政策性银行和商业银行贷款、地方政府专项债券。

    　　我们认为，随着收储土地和存量房的资金规模进一步扩大、收储成本降低，未来各地的收储进度也有望加快，推动改善土地和住宅市场的供求关系。

    　　研究与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策房地产相关税收方面，发布会提出“研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策”，未来还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

    　　从居民端看，增值税、个税、契税是二手房交易中最主要的成本。增值税方面，例如上海目前调整为满2 年即可免征，但此前上海非普宅增值税满5 年还需按差额的5%征收。个税方面，上海对于无法提供房屋原值的非普宅个税税率比普宅高1%。因此，与取消普宅相关的税费政策落地后将显著降低高端改善住宅的交易成本，提高二手房市场的交易活跃度。从房企端看，建造出售普宅和非普宅的土地增值税也有较大差异，普宅增值额未超过扣除项目金额20%的可免征土增税，而非普宅需按照增值额全额征收土增税。

    　　投资建议

    　　9.26 政治局会议首次明确表态要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步打开了房地产市场供需两端的政策空间。四大一线城市在国庆前大幅松绑限购、限贷等需求端政策，降低居民购房门槛、购房成本，有利于稳定市场信心，推动需求企稳复苏。财政政策发力将进一步支持土地和存量房收储，缓解房企资金压力并改善市场供需关系。

    　　我们认为，房地产板块的政策面持续向好，基本面拐点也将显现，板块估值在中长期具备修复空间，建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易改善的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。

    　　风险提示

    　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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