光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年9月)：9月物管板块指数+38.3% 多重利好催化估值修复

　　市场行情：9 月光大地产AH 物管指数+38.3%，样本股平均涨跌幅+29.4%。

    　　指数：2024 年9 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为+38.3%，跑赢沪深300 指数17.3pct，跑赢恒生指数20.8pct，跑赢恒生港股通指数22.0pct。

    　　1-9 月，光大地产AH 物管板块指数累计涨跌幅为+18.5%，跑赢沪深300 指数1.4pct，跑输恒生指数5.5pct，跑输恒生港股通指数2.2pct。

    　　个股：9 月，物管板块指数样本股平均涨跌幅为+29.4%，涨幅前列为：永升服务（+54.7%）、万物云（+48.4%）、碧桂园服务（+45.6%）、远洋服务（+40.0%）、世茂服务（+39.2%）、华润万象生活（+36.6%）、雅生活服务（+36.1%）。

    　　9 月港股通持股比例变化：碧桂园服务（+0.42pct）、华润万象生活（+0.10pct）、金科服务（+0.02pct）。1-9 月港股通持股变化：雅生活服务（+3.99pct）、中海物业（+3.85pct）、碧桂园服务（+3.45pct）、华润万象生活（+2.00pct）。

    　　估值：截至9 月底，样本股2024 年的WIND 一致预测PE 估值范围从3.6 到19.9，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（19/26）、永升服务（9/36）、保利物业（12/27）、中海物业（13/29）、华润万象生活（21/39）等。

    　　行业动态：政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，北上广深优化购房政策。

    　　中央：中国人民银行行长潘功胜9 月24 日宣布，将降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于延长部分房地产金融政策期限的通知。中共中央政治局9 月26 日召开会议，提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

    　　地方：北上广深优化购房政策，其中广州明确取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，自2024 年9 月30 日起正式实施；北上深不同程度放宽非户籍购房人士社保缴纳年限，调整最低首付比例等。

    　　企业动态：重点公司积极回购股份，部分公司与关联方订立关联交易协议。

    　　9 月，万物云、金科服务、越秀服务积极回购股份；金茂服务、建发物业、新城悦服务订立关联交易协议。碧桂园服务出售其持有的珠海万达1.49%的股权，代价为人民币31.4 亿元；世茂服务出售无锡市金沙田科技有限公司60%股权，代价为人民币2.5 亿元。

    　　投资建议：美联储降息周期开启，国内地产政策持续优化，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。关注三条主线：

    　　1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。关注新城悦服务、碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。

    　　2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。

    　　3)“稳健国企”：国企物管公司的稳健发展和低风险带来估值溢价。推荐保利物业，关注招商积余、华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。

    　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。

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