深度*行业*房地产行业第41周周报(10月5日-10月11日)：新房成交同比降幅较节前有所收窄；各部门继续表态支持地产发展

　　新房、二手房成交面积环比均由负转正，同比均由正转负。新房库存面积同环比均下降，去化周期同比上升、环比下降。

    　　核心观点

    　　由于上周为国庆假期基数较低，本周新房成交面积环比增速由负转正；同比增速虽由正转负，但仍好于节前。 40 个城市新房成交面积为208.3 万平，环比上升10.5%，同比下降32.7%，同比由正转负，同比增速较上周下降了154.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-16.0%、22.4%、19.7%，同比增速分别为-29.2%、-39.2%、-18.4%，同比增速均由正转负，较上周分别下降了173.3、114.3、260.3个百分点。

    　　二手房成交面积环比增速由负转正，同比增速由正转负。18 个城市成交面积为135.1 万平，环比上升115.2%，同比下降31.4%，同比由正转负，同比增速较上周下降了955.9 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为64.4%、158.6%、101.9%，同比增速分别为-7.8%、-44.7%、-39.4%，同比增速均由正转负，较上周分别下降了781.7、1988.5、666.1 个百分点。

    　　新房库存面积同环均下降;去化周期同比上升，环比下降。12 个城市新房库存面积为9661 万平，环比增速为-0.6%，同比增速为-4.9%；去化周期为21.3 个月，环比下降0.1 个月，同比上升2.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.3、18.6、75.7 个月，一线城市环比上升0.6 个月，二、三四线城市环比分别下降0.9、2.4 个月。一、二、三四线城市同比分别上升2.7、1.0、24.0 个月。

    　　土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均下降。成交土地规划建面为851.3 万平，环比下降56.8%，同比上升17.3%；成交土地总价为208.3 亿元，环比下降68.1%，同比上升98.4%；成交土地楼面均价为2446元/平，环比下降26.1%，同比上升69.1%；土地溢价率为3.8%，环比下降1.6 个百分点，同比下降3.3 个百分点。

    　　房企国内债券发行规模同比下降。房地产行业国内债券总发行量为39.2 亿元，同比下降58.5%。总偿还量为47.1 亿元，同比下降55.5%（前值：-96.6%） ；净融资额为-7.9 亿元。

    　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-8.3%，较上周下降17.5pct，房地产行业相对收益为-5.1%，较上周下降5.8pct。房地产板块PE 为21.13X，较上周下降2.14X。

    　　政策

    　　本周，各部门继续表态支持地产发展。1）10 月8 日上午，发改委介绍“系统落实一揽子增量政策扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”有关情况。提出“针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳”。2）10 月9 日，住建部、金融监管总局召开全国保交房工作推进视频会议。提出要加大“白名单”项目把关、推送、问题项目修复以及贷款投放力度，切实满足房地产项目合理融资需求。

    　　金融机构要建立完善绿色通道，及时按项目进度发放贷款，满足项目合理融资需求。3）10 月12 日，财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从三方面明确了方向：一、允许专项债券用于土地储备，确有需要的地区可以用于新增土地储备项目。二、用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障房。三、正研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步将研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。我们认为，盘活存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，以支持房企合理退地、换地，既有助于缓解房企的资金压力，又有利于盘活闲置存量土地。此前收购存量商品房用于保障房的资金来源主要是央行3000 亿元保障性住房再贷款，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，更多资金进入市场。此外，未来地产相关税收政策仍有进一步优化的空间。

    　　存量房贷利率下调落地。10 月12 日，工行、农行、中行、建行等多家银行陆续发布公告，10 月25 日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。

    　　地方政府积极响应中央，持续落地宽松政策。宁波、杭州、青岛、威海、济南提高公积金贷款最高额度；陕西省、威海、济南、中山、杭州统一住房贷款首付比例不低于15%；海南东方市和澄迈县取消商品住房限购政策；黑龙江省、山东省加大“白名单”项目推送及贷款投放力度。

    　　投资建议

    　　我们认为，当前中央政策的目标都很明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”，提振市场信心，政策大方向已经明确，确保政策落地是接下来的关键工作。随着后续各项政策不断落地、落实，我们预计能够对经济的修复起到明显作用，同时提振市场信心，预计能够带来一波房地产成交的复苏。10 月地产板块的催化剂可能会出现在20 号的LPR 调整日，若降息，将有效降低居民购房成本，对销售修复和地产板块行情都有一定促进。

    　　现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、滨江集团、华发股份。

    　　风险提示

    　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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