房地产行业周报(2024年41周)：允许专项债收购土地储备 多家银行下调存量房利率下限至LPR-30BP

　　板块行情：第41 周（10 月7 日-10 月11 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌8.3%，在31 个一级行业板块中排名第29。

    　　政策要闻：中央层面：1）财政部：财政部副部长廖岷指出，下一步将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施：第一，允许专项债券用于土地储备；第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，对保障性安居工程补助资金支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源；第三，及时优化完善相关税收政策，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。2）工农中建交邮储等银行：宣布将于10 月25日对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房贷，其余存量房贷利率均可以下调为LPR（贷款市场报价利率）-30 个基点的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房贷，可以调整至新发放房贷利率政策下限。地方层面：1）上海：凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障房及相应产权车位。2）北京：对房改标准价改成本价补交房价款的程序予以明确和规范。3）杭州：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，取消新出让用地限价措施。

    　　公司动态：1）保利发展：95 亿元可转换公司债券申请获得上交所受理。2）万科：万科及控股子公司为深圳泊寓4 亿元银行贷款提供担保，担保发生后，万科对外担保总额将为1038.86 亿元，占2023 年末净资产的41.42%。3）绿城：

    　　绿城17.84 亿竞得义乌一宗地块，最终溢价43.42%，预计打造排屋叠墅类产品。4）贝壳：贝壳集团宣布与东方雨虹达成深度战略合作，将在除防水外的全品类辅材产品及防水维修、瓷砖铺贴等专业标准化安心服务业务上达成更加深度的合作。

    　　销售端：新房成交同比下降24%，二手房成交同比下降13%。1）本周20 城商品房成交面积200.9 万方，商品房日平均成交面积28.7 万方，环比上升20%，同比下降24%。2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积8487 万方，累计同比下降27%。3）第41 周10 城二手房成交面积144.7 万方，日平均成交面积20.7 万方，环比上升165%，同比下降13%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积5542 万方，同比下降2%。

    　　投资策略：“十一”期间核心城市地产销售热度略超预期，但持续性仍有待观察，核心城市面临主要矛盾在于收入预期下行，而低能级城市则面临供给过剩的高库存问题。财政政策是本轮地产博弈的核心，地产和经济回升都需聚焦地方政府结束缩表，财政发力促进经济回升向好，是未来展望地产达到新均衡的前提。在市场对于政策效果形成一致预期前，可积极参与博弈行情。建议重点关注港股头部国央企，华润置地、华润万象生活、绿城中国、中国海外发展，以及可能作为政策抓手的A 股地方国企，城建发展、天地源等。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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