房地产行业点评报告：预期波动带来板块机会
事件
10 月17 日住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局召开联合会议，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
投资要点
五部委联合会议重要超预期内容：
1) 本次会议中货币化安置时隔六年再次被提及，货币化安置在2018 年时曾逐步淡化，我们认为货币化安置再次被提及的重要性短期高于第一次货币化安置的资金量规模。
2) 会议明确城中村推进过程中再增加100 万套房源的货币化安置，未来还可以适度增加。虽然我们认为本次周期和历史周期有诸多不同，不适宜直接比较政策工具力度大小。但即便不适宜直接对比，回顾历史棚改政策，2008 年开始推行力度也不是一次性打满，而是逐步加大的。此外，我们需要注意的是当前会议时间点是2024Q4，在年底提及100 万套和以往棚改时期在年初设定全年棚改套数目标，在时间维度上有显著不同，尤其是本次会上明确未来力度还会增加，我们认为单看2024Q4 政策力度而仓促下结论容易影响预期导致过度悲观。
3) 白名单融资机制授信年底翻倍。2024 年以来截至10 月16 日，房地产项目白名单融资授信额度为（两部委融资协调机制）2.23 万亿元。本次会议明确到2024 年底3 个月的时间再授信约2 万亿，将授信规模增加至4 万亿元，相当于一个季度完成此前三个季度授信规模。
4) 预售资金账户管理边际放松力度大。本次会议前，2022-2024 年房地产项目预售资金监管管理严格，本次会议明确商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。和往年相比，房地产企业在项目融资端的政策管理有显著放松。
5) 确认房地产增值税调整在走流程，后续会出政策推进。我们认为在当前政策目标和基本面情形下，房地产增值税调减的可能性加大，该政策对提升房企现金流有较为明显的作用，后续可持续跟进和关注。
6) 虽然本次土地盘活相关的细节并未透露太多，但央行明确向【企业】发放贷款收购土地，从政策方向上来看，守住房企下行风险以致于防止房企再次出险的政策意向越来越明确。
7) 住建部明确预判10 月份的数据会是积极、乐观的。我们先前判断2024Q4房地产销售数据逐月拾阶而上，此次住建部在公开会议上给予积极的预判为市场带来更多信心。
市场在快思维的影响下，做简单历史对比认为低于预期，反而带来板块机会。
10 月17 日申万房地产指数（801180.SI）跌幅为6.23%，在快思维影响下，市场认为会议内容大致有三点低于预期，我们分别对此进行分析。
1） 市场认为，货币化安置100 万套和15 年相比较少低于预期。
我们认为地产行业周期位置不同，企稳方式也不同，历史货币化安置聚焦三四线，如今市场企稳核心矛盾在一二线，稳价格比总量创新高更重要。
此外，100 万套不是最终数字，2024 年是政策发力的开端，需要用发展的视角看待政策。
2） 市场认为，对土地储备收购的力度没有明确是低于预期。
我们认为从本次会议的表述来看土地收购的方案还在制定过程中，本次没有提及收储金额不代表没有。结合内外因素来看，我们认为11 月之后明确收储力度的可能性较大。
3） 市场认为，四万亿元授信额度全部在房企白名单体系内低于预期。
我们认为两部委设立的白名单融资协调机制是今年严重低估的政策，这项政策是今年房地产资金支持力度最大的政策，也是守住房企风险底线的重要政策，市场对于此前有经营风险的房企预期差较大。
投资建议
总体来看，我们认为市场对房地产政策和基本面的预期没有一致主线，容易受到片面的信息干扰。我们认为，当前中央多次明确地产要“止跌回稳”以及政策力度持续加大的趋势未变，遇到预期受干扰而导致的板块回调，即是良好的布局机会。投资标的选择上，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。
①消费+地产，关注：万科A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；
② 中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③ 头部优胜，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。
风险提示
海外不确定性因素影响国内政策节奏。
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