固收视角：方向积极 更关注力度与执行

　　核心观点

    　　10 月17 日住建部等五部门联合举行新闻发布会，介绍住房、金融、土地、财税等政策已有措施和发力方向。发布会“两个新增”：一是万新套增城实中施村1和00危旧房改造，关注后续加码可能和必要性。二是年底前白名单项目信贷规模增至4 万亿，关键看落实的效果。此外，需求端降低购房负担，城市自主调控。土地端继续控增量、盘存量，财政、政策性金融等增量资金细节仍有待后续披露。四季度历来是地产的重要政策窗口期，此次发布会方向积极，关注后续力度和执行。

    　　10 月17 日上午，住建部等五部门联合举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。我们对此点评如下：

    　　作为国民经济支柱产业，地产运行事关宏观经济和社会民生，当前仍面临诸多难点。本轮地产下行始于供给端，扩散至需求端，背后是收入预期和房价预期不稳。这一轮供给侧冲击从房企债务风险开始，向居民端、金融体系、地方政地产产业链传导，偏弱现实的扭转还存 在以下问题：

    　　1）地产量价平衡尚未达成，房价有待企稳。“金九”成色偏弱，新房继续筑底，二手房热度下滑。9 月30 城商品房成交面积环比-3.91%，同比-32.43%，同比降幅较8 月走扩8.1pct。26 城二手房成交面积环比-9.82%，同比-4.62%。9月末地产组合拳出台后，10 月初一线城市新房二手房成交均明显回暖，持续性尚待观察。二手房还处于以价换量阶段，截至10 月7 日，二手房出售挂牌价指数环比9 月最后一周继续下跌。

    　　2）房企债务风险仍需遏制新增、化解存量。截至9 月末，地产债年内新增违约额339.47 亿元，同比下降62.91%，新增违约风险虽有下降，但地产债融资未见明显起色，国企民企信用分化持续，销售回款偏弱意味着房企流动性的核心问题尚未解决，仍需避免再现销售下滑-融资收紧-偿债风险的连锁反应。

    　　3）交房担忧仍存，新房质量问题可能导致购房者观望情绪，影响新增需求入市。

    　　地产下行惯性仍然存在，但近期我们已经看到了政策上的积极变化：

    　　1）政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，凸显紧迫性和必要性，直面房地产市场实际存在的问题。

    　　2）去库存更加强调多管齐下，政策协同增强。需求端减轻居民购房负担，土地端严控增量供给，企业端保障项目合理融资，专项债、再贷款等资金支持落地可期。

    　　赋予地方调控自主权，一线城市差异化放松限购，一线以外的退重出点原城有市的周普限六遍制财性政措部施发。

    　　布会提到专项债可用于土地储备和收购存量商品房。

    　　此次发布会从住房、金融、土地、财税等多方面介绍了现有政策和下一步发力方向，我们对要点总结如下：

    　　1）供给端，新增实施100 万套城中村和城市危旧房改造。区域上，重点支持地级以上城市；项目选择上，紧迫性和成熟度是前提，一是群众改造意愿强烈、安全隐患突出，二是征收安置方案成熟+可实现资金平衡，避免新增地方债务风险；形式上，支持货币化安置；政策支持上，包括开发性、政策性金融机构专项借款、地方专项债、税费优惠、商业银行配套资金。

    　　一轮棚改相比，100 万套规模尚小，关注后续加码可城能中和村必改要造性的。货币化安置有利于消化存量商品房库存，并通过地产销售-房企回款间接拉动投资。根据住建部，2015-2018 年的棚改年度开工规模均在600 万套以上。

    　　以商品房待售面积/12MA 商品房当月销售面积计算，库销比从2016 年初6.2 个月下降至2019 年底的3.2 个月。对比上一轮棚改，此次新增100 万套城中村改造规模尚小，假设100 万套货币化安置后全部流入住房市场，按套均面积85平米计算，约占2023 年商品住宅销量的9%，占广义库存的4%。潜在投资规模上，假设拆除比例20%、拆建比1:2，建筑成本3000 元/平米计算，预计100 万套可拉动总投资3060 亿元，约占全年地产投资的2.8%，但是，城中村改造周期一般较长，发布会并未明确新增100 万套的实施期限，若按3-5 年的周期计算，则每年投资规模在600-1000 亿元左右，占地产投资比重低于1%，短期对地产投资的拉动有限，但不排除节奏加速和规模扩容的可能，发布会提出“只要前期工作做得好，可以继续加大支持力度”，政策仍有加码空间，关注后续一二线城市的改造计划和操作细则。

    　　2）融资端，年底前白名单项目4信万贷亿规，模支增持至保交房，关键看截落至实1的0 效月果16。日，白名单房地产项目已审批通过贷款2.23 万亿元，年底前增加到4 万亿，贷款审批将会提速，做到“应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”。商业银行在与房地产项目公司协调一致的前提下，可以根据用款计划将全部贷款提前发放至项目资金监管账户，贷款资金拨付方式优化有利于进一步缓解房企和上下游企业的资金压力。不过需要注意的是，白名单项目贷款审批额度不等于资金实际发放，资金拨付时点还取决于商业银行和房企协商结果，并实行专款专用、封闭管理。

    　　3）需求端，降低购房负担，城市自主调控。此次发布会提出“四个取消”和“四个降低”，一方面，充分赋予城市政府调控自主权，支持各地因城施策取消限购限售限价和普宅标准。另一方面，通过降商贷+降公积金贷款+降首付+降税费，减轻居民购房成本。后续关注一线放松地产调控、取消普宅标准后的税收政策细则等。

    　　4）严控增量，盘活存量，财政、政策性金融等支持细节有待后续披露。已知将落地的工具有专项债+专项再贷款支持闲置土地，以及专项债支持收储。对于回收闲置土地，考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，有利于减少供给并促进企业资金回笼。对于收储，我们此前在2024 年9 月5 日发布的报告《地产收储的进展与约束》中提到，当前地产收储进展偏慢，关键是资金平衡，供需错配也构成约束。若专项债能够支持收储，将有利于缓解收储主体资金压力，降低收购成本和议价难度，关注规模、成本、能否用于资本金等。此次发布会未给出具体数额，但考虑到财政政策已经出现方向级别的转变，对上述资金支持规模仍可期待，后续关注人大常委会会议，或给出进一步细节。

    　　整体来看，此次发布会回应了市场和购房者关心的问题，从会议形式上看，五部委联合反映了对促进房地产止跌回稳的重视程度和积极性，从表述上看，强调政策“组合拳”效应，为下一步地产政策发力留出了必要性和空间。四季度是地产的重要政策窗口期，后续关注城中村改造、收储等政 策细节出台。

    　　风险提示：地产销售不确定性，城中村改造不确定性。

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