房地产行业：国新办新闻发布会点评：城中村及危旧房改造货币化安置超市场预期

　　通过货币化安置等方式新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造，我们认为该项政策措施超市场预期，判断其或带动销量约1亿平方米，约占2023年全国商品房销售面积的9%和35城销售面积的32%，若政策顺利落地，考虑到房地产市场向高能级城市的聚焦，判断100 万套改造对结构性市场的拉动或不可小视；提出“白名单” 应进尽进、应贷尽贷，预计年底前“白名单”项目的信贷规模增加到4 万亿，或有助于更好保障房屋建成交付，从而改善购房者信心并改善投资人的风险偏好；再提收购商品房及收购存量土地，尤其关注收购存量土地落地情况对房企主体流动性的支持以及对供需关系的改善作用；再提加大保障性住房建设、筹集、供给，结合此前“适当减少新建规模”表述，判断收购商品房或成为完成保障房建设筹集目标的更重要来源，或有助于从供应端推动供需关系的改善；再提推动“好房子”建设，高品质住房建设或持续推进，判断供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善。

    　　事件：国务院新闻办公室于2024年10月17 日（星期四）上午10时举行新闻发布会，请住房城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。

    　　通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，我们认为该项政策措施超市场预期，判断其或带动销量约1 亿平方米，约占2023 年全国商品房销售面积的9%和35 城销售面积的32%，若政策顺利落地，考虑到房地产市场向高能级城市的聚焦，判断100万套改造对结构性市场的拉动或不可小视。发布会提出“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。我们之前在《允许专项债券用于土地储备、适当减少保障房新建规模或是关键——国新办新闻发布会点评》报告中关于允许专项债券用于土地储备的部分也提到，城中村改造或也是新增土地储备项目的潜在来源之一，政策或从资金来源角度推动城中村改造的落地，进而从更新需求角度释放潜在需求。本次发布会进一步明确“一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款”，判断多种资金来源支持或推动城中村改造及危旧房改造落地，城中村改造及危旧房改造货币化安置或从需求端带来增量。

    　　此次提及城中村及危旧房改造新增落地100 万套，假设全部货币化安置，估算带动新增需求100万套，假设每套面积100平方米，估算带动销量约1亿平方米，约为2023年全国商品房销售面积（11.2亿平方米）的9%和35城销售面积（约3.1亿平方米）的32%，若政策顺利落地，考虑到房地产市场向高能级城市的聚焦，判断100 万套改造对结构性市场的拉动或不可小视。

    　　提出“白名单” 应进尽进、应贷尽贷，预计年底前“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，或有助于更好保障房屋建成交付，从而改善购房者信心并改善投资人的风险偏好。发布会提出“城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入‘白名单’，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求”，并提到“截至10月16日，我们统计，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元”、“我们还会进一步优化完善房地产‘白名单’项目融资机制，做到合格项目‘应进尽进’，已审贷款‘应贷尽贷’，资金拨付‘能早尽早’”。“白名单”机制的优化完善或有助于更好保障房屋建成交付，从而改善购房者信心并改善投资人的风险偏好。

    　　再提收购商品房及收购存量土地，尤其关注收购存量土地落地情况对房企主体流动性的支持以及对供需关系的改善作用。本次发布会再次提及收购商品房及收购存量土地，同时自然资源部副部长刘国洪提出“我们还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持”。判断后续收购商品房及收购存量土地逐步推进落地或为房企主体提供流动性支持并有助于改善供需关系。

    　　再提加大保障性住房建设、筹集、供给，结合此前“适当减少新建规模”表述，判断收购商品房或成为完成保障房建设筹集目标的更重要来源，或有助于从供应端推动供需关系的改善。发布会提出“以政府为主，保障群众基本住房需求，通过市场来满足群众多样化改善性住房需求”、“加大保障性住房建设、筹集、供给”。结合此前10月12日国新办新闻发布会中“适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源”表述，判断收购商品房或成为完成保障房建设筹集目标的更重要来源，或有助于从供应端推动供需关系的改善。

    　　再提推动“好房子”建设，高品质住房建设或持续推进，判断供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善。本次发布会上提到“我国住房发展已经进入了一个新阶段，就是从‘有没有’转向‘好不好’”。我们过去在报告中也提到部分城市调整对容积率计算规则（计容建筑面积的认定），进一步优化新房供给品质，并判断供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善。

    　　配置建议：

    　　通过货币化安置等方式新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造，我们认为该项政策措施超市场预期，判断其或带动销量约1亿平方米，约占2023年全国商品房销售面积的9%和35 城销售面积的32%，若政策顺利落地，考虑到房地产市场向高能级城市的聚焦，判断100 万套改造对结构性市场的拉动或不可小视；提出“白名单” 应进尽进、应贷尽贷，预计年底前“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，或有助于更好保障房屋建成交付，从而改善购房者信心并改善投资人的风险偏好；再提收购商品房及收购存量土地，尤其关注收购存量土地落地情况对房企主体流动性的支持以及对供需关系的改善作用；再提加大保障性住房建设、筹集、供给，结合此前“适当减少新建规模”表述，判断收购商品房或成为完成保障房建设筹集目标的更重要来源，或有助于从供应端推动供需关系的改善；再提推动“好房子”建设，高品质住房建设或持续推进，判断供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善。

    　　核心观点：（1）强调重视“先信用、后供需”的修复机会，及“未来供应端或取代需求端决定股票和资产价格走向”这一核心判断。重视允许专项债券用于土地储备、适当减少保障房新建规模等政策表述。（2）短期关注对房企流动性支持政策的落地进程和时间表，重视部分房企永续经营假设从质疑到恢复的过程及其对宏观层面资产负债表修复的积极意义。（3）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量。

    　　关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。

    　　房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】【保利发展】等的差异化机会，以及偏区域型标的【滨江集团】【越秀地产】【城投控股】【城建发展】【合肥城建】【南京高科】等；产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；

    　　生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。

    　　风险提示：政策落地情况不及预期，销售复苏不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。