9月房地产债券月报：政治局会议提及“止跌回稳”

　　销售跟踪：根据中指研究院数据，2024 年9 月重点跟踪的70 个城市有56 个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别上涨1%和持平，同比分别下跌19%和27%，1-9 月累计同比分别下跌31%和32%，9 月销售表现平淡，环比基本持平但同比走弱。分城市能级看，一线城市销售面积环比下跌13%、同比下跌30%；二线城市销售面积环比上涨8%、同比下跌17%，三线及以下城市销售面积环比下跌2%、同比下跌17%。

    　　国庆节前后销售跟踪：节前最后一周30 大中城市商品房销售面积环比上涨78%，同比仍下跌24%；节后第一周销售面积相比节前最后一周下跌6%，同比下跌12%。四个一线城市，上海深圳广州节后第一周商品住宅销售面积同比均有上涨，北京和深圳节后第一周二手住宅销售面积同比上涨幅度较大，限购政策放松提振一线城市销售表现，后续持续性有待观察。

    　　房企销售：我们重点跟踪的房企有32 家披露了9 月销售数据，销售额环比平均下跌5%，同比平均下跌35%。单个房企来看，保利置业同比增长3%，绿城中国同比下跌1%，招商蛇口、华润置地和保利发展同比分别下跌29%、36%和42%；万科、金地集团、滨江集团和新城控股销售额同比分别下跌48%、60%、12%和60%。

    　　土地市场：2024 年9 月300 城推地建筑面积4682 万平米，环比上涨36%、同比下跌6%，成交建筑面积2868 万平米，环比上涨32%、同比下跌12%，9 月土地流拍率7%、成交溢价率5%；9 月土地成交金额1721 亿元，环比上涨49%、同比下跌22%。累计1-9 月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交金额同比分别下降32%、31%、41%，相比1-8 月累计跌幅均有所收窄；分城市级别看，累计1-9 月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下降38%、45%、37%。

    　　融资跟踪：9 月房地产境内债券发行延续低位，发行量和净增量分别为181 亿元和-45 亿元，其中国企净增-29 亿元、非国企-16 亿元。非国企中滨江集团发行1 年期短融5 亿元，票面利率为3.7%。美元债中，衢州发展1（原名：新湖中宝）新发2 支美元债，合计4.3 亿美元，净增量为-16 亿美元。到期方面，2024 年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4963 亿元、信托到期量合计743 亿元、美元债到期回售合计347 亿美元，同比都有所回落。

    　　个券层面，金地集团11 月有15 亿元境内债到期。

    　　二级市场走势：境内债利差收窄，美元债指数上涨。9 月境内债行业利差走势不一，AAA、AA+、AA 隐含评级超额利差均值分别走扩8bp、收窄2bp 和走扩5bp，AAA 主要受保利发展2 年期以上个券影响，AA 主要受珠江实业、绿城房产、首开股份影响。9 月下旬在一系列政策推动下市场情绪转好，美元债指数当月回报率2.73%，高收益表现弱于投资级，回报率分别为3.27%和1.54%。具体来看，万科美元债曲线上涨3-8 美元，中长端债券上涨至62-67美元区间；龙湖集团美元债曲线上涨3-6 美元，中长端价格上涨至70-75 美元区间；新城美元债曲线上涨3-8 美元，1-2Y 左右美元债下跌0.1-0.5 美元至73-75 美元区间；央国企地产基本上涨。

    　　行业投资建议

    　　9 月销售市场表现依然平淡，累计同比跌幅小幅收窄。9 月24 日人民银行和金融监管总局出台了五项房地产金融新政策2，包括降低存量房贷利率、统一房贷的最低首付比例等。9 月26 日政治局会议3强调“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量…”，随后四个一线城市均放松房地产政策，其中广州全面取　　消限购4，北京5、上海6和深圳7也较大程度放松房地产政策。10 月12 日财政部表示“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”8，10 月13 日国务院副总理何立峰指出9“房地产市场是当前宏观经济的一个风向标，做好房地产工作对于推动经济持续回升向好、维护人民群众切身利益至关重要，要切实提高政治站位，全力以赴抓好保交房、稳房市等工作。”，9 月下旬以来房地产政策力度再次大幅提升，市场情绪有所提振，我们认为房地产市场仍在筑底阶段，后续或将在一系列政策的推动下逐步企稳。

    　　9 月末以来在政策预期改善的带动下，债券市场经历了一定的调整，信用债调整幅度更大，受此影响，国企地产债收益率和利差相比7 月末低点明显抬升，收益率点位已经基本回到今年5 月17 日地产新政前水平，特别是部分优质央国企估值也有较大幅度上行，我们认为配置价值已凸显。考虑到市场情绪波动仍未完全缓释，我们认为资质相对较弱主体仍以观望为主，而优质央国企地产债可以把握配置机会，建议以中等久期为主。

    　　风险

    　　房 地产政策效果不及预期、市场下行超预期，超预期主体信用风险事件。

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