房地产行业专题：财政发力对地产有哪些影响？

　　投资要点：

    　　财政持续发力，助力推动地产行业企稳

    　　（1）新一轮收储拉开序幕，明确资金来源和收储主体。收储聚焦资金来源和收储主体两大问题，10 月12 日财政部新提专项债、补助资金支持收储。

    　　（2）存量土地处置持续松绑，专项债首次针对土储扩围。土地相关政策对存量土地处置持续松绑。10 月12 日财政部明确允许专项债用于土地收购。

    　　（3）普通住宅认定从放松至取消，减免土地、房产交易税费。税费政策通过放宽和取消普通住宅与非普通住宅标准，降低土地、现房交易税费。10月12 日财政政策再次明确正抓紧研究与取消普宅认定相衔接的税收政策。

    　　化风险、优供给、促需求，财政工具三箭齐发本轮财政工具从化解风险、优化供给、促进需求三方面展开。（1）允许专项债券用于土地储备，优化土地市场供需关系，降低土地闲置率。通过将实际资金流向地产，亦有助于缓解地方政府与房地产开发商所面临的流动性债务压力。（2）支持收购存量房，优化保障性住房供给。此举既满足民生需求，又有助于消化存量房，解决房企现房库存高企问题。（3）及时优化完善与取消普宅认定衔接的税收政策，以刺激交易需求。

    　　房企现房库存占比达新高，存量房收储势在必行期房去库、现房累库，2020H 以来现房库存占比爬升。统计2010 中报以来，92 家A 股上市房企开发成本、开发产品，发现期房货值从2021H 高位回落，现房从2021H 以来持续累库。期房去库、现房累库下，现房库存占比持续爬升，从2020H 的低点13.7%上升至2024H 的26.7%。

    　　出险房企现房库存占比大于未出险房企，部分小体量未出险房企亦有较高现房库存占比。整体上，出险房企的现房去化压力大于未出险房企，2024H，未出险/出险房企现房库存占比分别为26.1%/29.1%，相较于2010H 提升14.5/15.9 pcts；部分体量较小的未出险房企也面临较大的现房去化压力。

    　　地方国企现房库存占比最大，部分小体量民营房企亦有较高现房库存占比。

    　　总体上，地方国企现房去化压力最大，2024H 现房库存占比水平，从高至低为地方国企/央企/民企/混合所有制，分别为32.3%/24.2%/23.8%/20.9%，与2010H 相比分别上升19.7 / 13.6 / 8.5 / 12.8pcts。部分小体量民营房企也面临较大的现房去化压力，2024H 民企的算术平均口径现房库存水平达50%。

    　　投资建议

    　　我们认为，本轮财政部专项债与税收工具恰逢时宜，通过专项债收储存量房和存量土地，降低行业结构性的流动性风险，推进现房库存去化，改善供求关系，推动房地产市场止跌回稳。

    　　关注以下三条主线：建议关注困境反转类房企【金地集团】、【新城控股】；关注保持拿地强度的龙头房企【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】；经营多元经营稳健发展的地方国企【浦东金桥】、【外高桥】。

    　　风险提示

    　　融资环境收紧超预期、房地产调控收紧超预期、房企财务报表口径误差

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。