房地产行业月度分析报告：9月末活跃指数翘尾 房企打响“保价”第一枪

　　投资要点

    本轮周期修复路径前瞻判断

    　　在我们5 月4 日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到了本轮周期的基本面修复路径，在5 月21 日专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》中提到了房企估值的修复路径：

    　　1）在跟踪行业修复方面，我们认为可主要关注三方面：①成交量修复看带看量，②房价修复看抛压力度，③带看和量价修复持续性要看3 个月。

    　　2）修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。

    　　3）在估值修复节奏上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期，估值参考2023H2，第二阶段是资产价格修复，龙头房企估值参考2022 年，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。

    土地成交：土地供需延续缩量，平均楼面价上涨2024 年1-9 月全国300 城推出住宅建筑面积2.2 亿平，同比下降36.6%，成交面积为1.6 亿平，同比下降34.7%；成交楼面价5943 元/平方米，较2023 年平均成交楼面价5814 元/平方米上涨2.2%。9 月前25 日住宅用地成交溢价率3.8%，较8 月份下降0.3 个百分点。整体来看，前三季度300 城土地出让金降幅在四成左右，已较2020 年高点下降超70%。9 月上海市曹家渡地块成交楼盘价突破11 万/平方米，仅次于8 月上海徐汇滨江宅地13 万/平方米的楼板价，成为全国楼板价第二高的地块，土地市场量少质优的现象依然存在。

    市场成交：活跃指数月末翘尾，开发投资额降幅环比收窄1）新房：30 城新房销售绝对值低位运行，累计同比降幅有所回弹。根据克而瑞数据，9 月30 个重点城市整体成交859 万平方米，环比下降6%，同比下降34%，与上半年月均值相比仍降17%，前三季度累计同比下降34%。根据国家统计局数据，1-9 月全国新建商品房销售面积为7.0 亿平方米，同比下降17.1%，降幅环比收窄0.9pct。

    　　2）二手房：二手房成交环比下降。根据克而瑞数据，9 月16 个重点城市二手房成交面积为594 万平方米，环比下降10%，同比增长5%，增幅明显收窄。24年1-9 月累计成交面积为5781 万平方米，累计同比增长0.2%。

    　　3）冰山指数：活跃指数月末翘尾，房价水平低位波动。重点50 城冰山活跃指数9 月第四周冰山活跃指数绝对值较8 月绝对值上升约1%，市场热度仍然保持提升趋势；9 月29 日重点50 城冰山房价指数为15539 元/平，较8 月末下跌1.14%，房价水平仍保持低位波动。

    　　4）市场展望：926 新政后，市场热度快速提升，呈现出回暖趋势。根据克而瑞统计，10 月1 日-15 日，12 个重点城市新房成交面积同比增长8%，10 月第二周较9 月日均成交面积增长141%，其中一线城市增加227%；重点8 城二手房成交套数同比增长32%，10 月第二周较9 月日均成交套数增长56%，京沪深增幅超80%。我们认为，新政后核心城市市场回稳态势明显，9 月末政策出台促进了居民置业信心的恢复。随着二手房成交逐步放量，置换链条有望在未来1-2个月内逐步传导至新房端，此外，Q4 是传统的房企冲量季节，随着政策端仍在持续发力，市场回暖势头有望延续。

    　　房企创新营销工具，保利发展打响“保价”第一枪9 月头部房企创新营销工具，保利发展打响“保价”第一枪，助力消费预期改善。

    　　保利发展创新营销策略，旗下多个项目公司推出“金九银十”保价活动，例如温州保利天珺项目宣布“保价至交付，降价无理由退房”，活动最长周期持续到2026 年下半年交付。我们认为，9 月政治局会议以来，中央多次强调房地产市场要“止跌回稳”，房地产行业止跌的重要标志即为房价要止跌企稳。保利发展作为头部房企，其开展“保价”行动表明了稳定房价的信心，有助于消除当前购房者的观望情绪，为行业传递发展信心。

    　　地产板块行情回顾

    　　9 月申万房地产指数（801180.SI）涨幅为36.2%，1-9 月指数区间累计涨幅为7.9%，达到年内最高水平，政治局会议强调房地产市场要“止跌回稳”以来，市场预期快速向好，政策驱动效果显著。典型房企中，截至10 月18 日，保利发展、招商蛇口、滨江集团PB 估值分别为0.64、1.01、1.17 倍，较2023 年资产降价销售阶段的PB 估值分别减少0.20、0.23、0.06 倍。

    　　投资建议

    　　我们认为当前市场对房地产政策和基本面的预期没有一致主线，容易受到片面的信息干扰。中央多次明确地产要“止跌回稳”以及政策力度持续加大的趋势未变，Q4 政策仍有发力空间，且当前市场回暖势头良好，短期若遇到预期受干扰而导致的板块回调，即是良好的布局机会。投资标的上，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。

    　　投资标的上，我们看好并建议关注：①消费+地产，关注：万科A、金地集团、新城控股（新城发展）、龙湖集团；②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

    　　风险提示

    　　需求侧修复不及预期，政策效果不及预期。

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