地产及物管行业周报：打出组合拳力促止跌回稳 重启城改货币化意义重大

　　本期投资提示：

    房地产行业数据：上周（24/10/12-24/10/18）34 个重点城市新房合计成交321 万平，环比+67%；其中，一二线环比+65.5%、三四线环比+83%；10 月累计一手房月成交同比-20%，较9 月+11pct；其中，一二线同比-15%、三四线同比-45%，分别较9 月+14pct 和-3pct。库存方面，上周15 城推盘128 万平米，对应成交推盘比1.13倍，最近三个月（24 年7-9 月）分别为1.12 倍、1.03 倍和0.79 倍。至上周末，15城可售面积9,765 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为23.9 个月，环比下降1.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。

    主要政策新闻：宏观方面，国新办举行新闻发布会，住建部部长倪虹表示：1）四个取消，充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

    　　2）四个降低，降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过落实已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。3）两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4 万亿。据统计局数据，2024 年1-9 月，全国完成房地产开发投资78,680 亿元，同比-10.1%；商品房销售面积为7.0 亿平方米，同比下降17.1%。

    　　因城施策方面，潍坊、张家界降低首付比例；张家界、内江优化住房信贷政策；天津取消限制政策。公积金方面，青岛、重庆、成都、福州、绍兴、淄博、南充提高了住房公积金贷款额度。

    公司动态跟踪：9 月销售金额：万科A174.2 亿元（-45.6%）；首开股份39.6 亿元（-2.2%）；华润置地169.0 亿元（-36.5%）；龙湖集团81.6 亿元（-43.7%）；新城控股22.9 亿元（-60.1%）；华侨城A26.3 亿元（＋16.4%）。股份回购方面，招商蛇口拟以集中竞价交易方式进行股份回购，拟回购金额人民币3.5-7.0 亿元；招商积余拟以集中竞价交易方式进行股份回购，拟回购金额人民币0.8-1.6 亿元。

    一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨2.96%，沪深300 指数上涨0.98%，相对收益为1.98%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第10 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：光大嘉宝、信达地产、渝开发、卓朗科技、张江高科，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为云南城投、津投城开、城投控股、珠江股份、世荣兆业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.92%，沪深300 指数上涨0.98%，相对收益为-3.89%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.3/7.6 倍；物管24/25PE 均值分别13.4/11.4 倍。

    投资分析意见：今年430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在926 政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。

    风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。

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