房地产1-9月月报：投资再走弱、销售略修复 重启城改货币化意义重大

　　本期投资提示：

    　　9 月投资端仍较弱，投资低位、开工降幅扩大、竣工降幅收窄。1-9 月累计来看，投资同比-10.1%， 较前值-0.1pct ； 新开工同比-22.2%， 较前值+0.3pct ； 施工同比-12.2%，较前值-0.2pct；竣工同比-24.4%，较前值-0.8pct。9 月单月来看，投资同比-9.4%，较前值+0.8pct；开工同比-19.9%，较前值-3.2pct；竣工同比-31.2%，较前值+5.6pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2024 年预测：投资同比-12.1%、开工同比-20.1%、竣工同比-22.0%。

    　　9 月销售端降幅继续收窄，销面同比-10.8%、销金同比-16.1%。1-9 月累计来看，销售面积同比-17.1%，较前值+0.9pct；销售金额同比-22.7%，较前值+0.9pct；销售均价同比-6.7%， 较前值+0.1pct 。9 月单月来看， 销售面积同比-10.8%， 较前值+2.3pct；销售金额同比-16.1%，较前值+1.0pct；销售均价同比-5.9%，较前值-1.3pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，但预计行业积极政策推动需求也将逐步修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2024 年预测：销售面积同比-15.7%、销售金额同比-19.9%、销售均价同比-5.0%。

    　　9 月资金端降幅扩大，国内贷款、自筹资金、销售回款均再走弱。1-9 月累计来看，资金来源同比-20.0%，较前值+0.2pct。9 月单月来看，资金来源同比-18.4%，较前值-7.8pct。从9 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-14.4%，较前值-21.8pct；自筹资金同比-13.8%，较前值-7.6pct；定金及预收款同比-26.3%，较前值-10.6pct；个人按揭贷款同比-26.0%，较前值-4.2pct。9 月资金来源同比降幅扩大，其中，融资资金中，国内贷款同比转负、自筹资金降幅扩大，销售回款中，定金及预收款、个人按揭降幅均扩大。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。

    　　投资分析意见：投资再走弱、销售略修复，重启城改货币化意义重大，维持“看好”评级。今年430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在926 政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中近期重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。

    　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。

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